원도심 개발 난항…용적률 상향·기반시설 지원 과제 [인천시장 후보 공약분석④]

박, 결합개발방식 방안 추진 검토…유, 민관합동개발… 정상화 궤도
사업성 높일 근본적인 대책 필요

6·3 전국동시지방선거의 인천시장 여야 후보들이 난항을 겪고 있는 원도심 도시개발사업에 대한 해결책을 공약으로 내놓고 있다. 하지만 여전히 가장 큰 난제인 원도심 아파트 분양 시장의 사업성 부족을 해결하기엔 역부족이다. 이에 따라 지역 안팎에선 용적률 상향 및 기반시설 지원 등 사업성을 높일 근본적인 대책이 필요하다는 목소리가 높다.

14일 지역 정가에 따르면 더불어민주당 박찬대 후보는 내항 1·8부두 재개발과 송도유원지 도시개발사업 등 원도심 내 지지부진한 개발사업을 결합개발방식 등으로 추진하는 방안을 추진 중이다. 사업성이 높은 구역과 낮은 구역을 하나의 패키지로 묶는 방식이다. 수익성이 높은 신도심·역세권 개발 사업은 민간의 적정 이윤을 보장하되, 개발이익은 공공이 환수해 원도심 개발 사업에 붙이는 형태다. 박 후보는 이 같은 방식은 이재명 대통령이 성남시장 당시 추진한 ‘성남 대장동·제1공단 결합 도시개발구역’과 같은 적극 행정 모델로 보고 있다.

국민의힘 유정복 후보는 민선 8기에서 이어온 동인천역 일대 도시개발사업과 내항 1·8부두 재개발 사업을 공공과 민간이 특수목적법인(SPC)를 구성하는 민관합동개발 방식을 적용해 정상화 궤도에 올린다는 공약을 내놨다. 또 송도유원지 도시개발사업도 공공과 민간이 결합해 해양·문화·관광 복합공간으로 바꾸는 공약도 이와 궤를 같이 한다.

그러나 이들 두 후보의 공약은 원도심 개발사업의 ‘낮은 사업성’ 벽을 무너뜨리기 어렵다. 원도심 개발은 땅값이 높아 보상비 등은 비싸지만, 정작 주변 교통·교육 등의 환경이 좋지 않아 분양가를 높게 책정할 수 없어 민간 사업자들이 참여를 꺼린다.

앞서 인천은 이 같은 이유로 동인천역 도시개발사업은 지난 2007년부터 현재까지 사업 추진 단계에서 머무르고 있고, 내항 1·8부두 재개발사업 역시 지난 2007년 첫 등장 이후 실시계획 승인도 받지 못했다. 또 송도유원지 개발사업은 2011년 폐장 이후 10년 넘게 재개발 구상 단계에서만 머무르고 있다.

이 때문에 지역 안팎에선 궁극적으로 두 후보의 공동의 목표인 원도심 사업성 높이기 위해 용적률을 높이고, 공공에서 도로·공원 등 도시개발사업의 기반시설을 일정부분 지원하는 근본적 대책이 필요하다는 목소리가 높다. 다만 자칫 불거질 수 있는 특혜 논란을 해소하기 위해선 민간의 이익을 분석해 공공이 환수하는 대책도 함께 세워야 한다.

이왕기 인천연구원 도시공간연구부 선임연구위원은 “원도심 개발 사업을 성공시키려면 공공이 나서서 손해를 감수하더라도, 신속한 인허가나 기반시설 확충을 지원해 사업이 안정적으로 이뤄지도록 해야 한다”고 말했다.

배웅규 중앙대학교 도시기반시스템공학과 교수는 “규제 완화 등 과도한 행정 지원은 특혜 논란으로 이어질 우려가 있다”며 “민간 사업자의 이익과 공공 환수의 균형을 관리할 전담 조직이나 시스템 구축도 필요하다”고 말했다.