[법률플러스] 체납관리비 징수 위해 단전·단수한 경우

‘갑’은 집합건물인 상가건물의 관리단인데 해당 점포의 구분소유자인 ‘을’이 3개월 이상 관리비를 연체하자 관리규약에 따라 해당 점포에 대한 단전ㆍ단수 및 엘리베이터 운행정지의 조치를 취하였다.

이후 위 점포를 경락받은 ‘병’은 ‘갑’에게 위 단전단수 등의 조치를 풀어줄 것을 요구하였으나, ‘갑’은 ‘병’이 전(前) 구분소유자인 ‘을’의 특별승계인으로서 ‘을’이 체납한 관리비 중 공용부분 관리비를 승계하였으므로, ‘병’이 공용부분 관리비를 납부할 때까지는 위 단전ㆍ단수 등의 조치를 유지할 수 밖에 없다며 ‘병’의 요구를 거부하였다.

이와 같이 ‘병’이 구분소유권을 승계한 이후에도 ‘갑’이 당초의 단전ㆍ단수 등의 조치를 유지하는 것은 과연 적법한 행위일까?

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조는 ‘공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다’고 규정하고 있는데, 대법원은 위 규정에 따라 집합건물의 전(前) 구분소유자가 체납한 관리비 중 공용부분 관리비는 그 특별승계인에게 승계된다고 판시하고 있다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조).

따라서 관리단은 해당 점포 구분소유권의 특별승계인인 ‘병’에게 전(前) 구분소유자인 ‘을’이 체납한 관리비 중 공용부분 관리비의 지급을 청구할 수 있다.

그러나 ‘을’이 체납한 관리비 중 공용부분 관리비를 ‘병’이 승계한다고 하여 ‘병’이 ‘을’의 관리비 연체로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니므로, ‘병’이 구분소유권을 취득하였다는 점만으로 ‘병’이 관리비의 지급을 연체하였다고 볼 수는 없다.

따라서 ‘병’이 구분소유권을 승계한 이후에도 관리단이 체납관리비의 징수를 위하여 ‘을’에 대하여 해 오던 단전·단수 등의 조치를 그대로 유지한 것은 ‘병’에 대한 사용방해행위로서 불법행위를 구성하게 되며, 이에 따라 관리단은 위 단전ㆍ단수 등의 조치를 유지한 기간 동안 ‘병’이 해당 점포를 사용ㆍ수익하지 못함으로써 입은 임료 상당액의 손해를 배상하여야 한다.

또한 ‘병’은 관리단의 단전ㆍ단수 등의 조치 등 불법적인 사용방해행위로 인하여 해당 점포를 사용ㆍ수익하지 못하였으므로, ‘병’은 관리단에 대하여 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지도 않는다.

이에 대하여 관리단의 불법행위로 인한 사용불능기간 중 ‘병’이 관리비를 부담하지 않는다면, ‘병’은 관리단으로부터 불법행위로 인한 손해를 배상받음으로써 사용ㆍ수익을 한 것과 같은 이익을 누리면서 관리비지급채무도 면하는 2중의 이득을 얻게 되어 부당한다는 반론이 있을 수 있으나, 그와 같은 이익은 불법행위로 인한 손해배상액을 산정하면서 손익상계의 문제로 고려되면 충분하므로 ‘병’이 관리비지급채무를 부담하지 않는다고 하여 이것이 반드시 부당한 결과에 이른다고 볼 수는 없다.

서동호 변호사