상가건물 임대차보호법(상가임대차법) 제10조의 8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하고 있다. 반면에 제10조 제1항 제1호는 임대인이 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리해 규정하고 있다. 그 취지는, 임대차계약관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에는 임차인의 일방적 의사에 의해 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다(대법원 2014년 7월24일 선고 2012다58975 판결).
위 규정들의 문언과 취지에 비춰 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨진 것이다. 따라서 임대인으로서는 임차인이 임대차 기간 중 차임을 3개월치에 달하도록 연체한 적이 있었다면, 그 후에 차임을 지급해 3기분의 연체상태가 해소됐더라도 계약갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 되고, 임대차계약은 기간 만료로 종료된다(대법원 2021년 5월13일 선고 2020다255429 판결).
위와 같이 임차인의 차임 지급의무는 기본적인 의무로써 이를 게을리할 경우 계약갱신 거절사유가 되거나 권리금 회수 기회 보호 규정을 적용받지 못하게 되는 등의 불이익을 받게 되므로 차임이 연체되지 않도록 각별한 주의가 요구된다.
이와 관련해 2020년 9월29일 코로나19의 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하고 있는 가운데, 임대료가 상가임차인의 영업활동에 큰 부담이 되는 실정 등을 감안해 상가임대차법이 일부 개정됐다. 개정된 상가임대차법 제10조의 9는 임차인이 위 개정법 시행일부터 6개월까지의 기간(2020년 9월29일부터 2021년 3월29일까지) 동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 않으므로, 차임연체액이 3기에 달하는지 여부에 관해 개정 상가임대차법의 규정도 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있을 것이다.
박승득 변호사 / 법무법인 마당
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