이는 2009년 9월 이후 4년 만에 가장 큰 폭으로 줄어든 수치라고 한다. 많은 언론들이 미분양 가구수가 크게 감소한 것에 주목하고 대대적으로 보도를 했음은 물론이다.
하지만 통계를 좀 더 세부적으로 살펴보면 상황이 그렇게 긍정적인 것만은 아니다. 우선 수도권 미분양 3만4천671가구는 8월에 비해 줄었을지는 몰라도 2001년 1월 조사 이후 역대 3번째로 높다.
미분양 낙인 땐 다시 팔기 쉽지않아
경기지역의 경우 심각성은 더 크다. 9월 말 기준 경기도에는 2만5천500가구의 미분양이 남아 있는데 이는 수도권 미분양의 74%, 전국 미분양의 39%에 해당한다. 이 중 악성으로 분류되는 준공 후 미분양도 1만670가구나 된다. 국토교통부 미분양 집계는 건설사 자율 신고에 맡겨져 있는 탓에 실제 미분양 가구수는 이보다 더 많을 것으로 예상된다.
특별한 경우를 제외하면 미분양의 원인은 크게 둘로 나눌 수 있다. 하나는 입지다. 거주하기에 불편한 곳은 미분양의 가능성이 크다. 다른 하나는 분양가다. 가격이 너무 비싸다는 생각이 들면 수요자들은 청약을 하려 들지 않는다. 부동산 시장 침체가 지속되면서 이 같은 현상은 더 두드러지게 나타나고 있고 미분양 증가에 가장 직접적인 영향을 미치고 있다.
올해 분양된 실제 사례를 살펴 보면 보다 명확하게 알 수 있다. 올해 경기지역에서 1순위 마감된 단지는 판교 2곳, 위례신도시 2곳, 성남여수지구 1곳, 동탄2신도시 1곳 등 6곳이 전부다. 해당 단지들은 입지가 좋거나 분양가가 저렴해 사람들이 몰린 곳이다.
반면 미달된 곳은 40여 곳이나 된다. 청약 인기지역으로 손꼽혔던 동탄2신도시도 6곳이 포함돼 있다. 입지가 좋지 않은 곳에 분양했거나 분양가가 비싸서 수요자들로부터 외면 받은 곳이 그만큼 많다는 뜻이다.
미분양의 첫 번째 원인인 입지는 개선이 쉽지 않다. 철도나 도로 등의 기반시설을 들여올 수 있으면 좋겠지만 이것은 국가나 지자체 개입 없이는 불가능한 부분이다. 굳이 방법을 찾는다면 수요가 많지 않을 것으로 예상되는 지역에는 가급적 분양을 하지 않는 것이 최선이라고 할 것이다.
하지만 두 번째 원인인 분양가는 개선이 가능하다. 다만 건설사가 분양가를 낮추려는 적극적인 노력이 전제돼야 한다. 물론 영리활동을 추구하는 것이 당연한 기업에게 무조건적인 희생을 요구하는 것은 부당하다. 그러나 미분양은 좀 다르다고 본다.
미분양이 나면 건설사도 손해다. 우선 ‘미분양’이라는 낙인이 찍히면 다시 팔기가 쉽지 않다. 수요자들은 해당 단지에 뭔가 문제가 있을 것이라는 생각에서 쉽게 구입하려 들지 않기 때문이다.
이렇게 되면 미분양을 해소하기 위해 마케팅 비용이 추가로 지출돼야 하고 막대한 공사비를 조달하기 위한 금융비용이 발생한다. 분양가를 낮춰서 판매하는 ‘할인분양’도 심심치 않게 눈에 띄지만 제값을 지불하고 분양을 받은 최초 분양자들을 ‘바보’로 만들 생각이 아니라면 애초에 분양가를 적정하게 책정하는 게 낫다.
애초부터 ‘착한 분양가’ 책정에 앞장
미분양은 생긴 이후에 줄일 방법을 찾을 것이 아니라 생기지 않도록 하는 게 가장 좋은 방법이다. 그런 의미에서 정부나 지자체도 ‘착한 분양가’를 책정해 미분양 감소에 앞장서는 건설사에 공공 발주 공사 입찰 시 가산점을 부여하는 등의 인센티브를 고려해볼 만하다.
조은상 부동산써브 리서치팀장
댓글(0)
댓글운영규칙
