코로나가 거의 종식되면서 미국발 금리인상의 여파로 우리나라 주택담보대출, 신용대출, 전세보증금대출 등 사람들이 주로 이용하는 모든 대출의 금리가 상승하고 있다. 적은 돈으로 부동산 투자에 나서는 사람들은 대부분 계약금 정도의 돈만 수중에 있고, 중도금과 잔금은 없는 사람들이다. 금리가 낮을 때에는 시행사나 분양대행사가 나서서 중도금 무이자 대출을 내세우고, 잔금은 전세를 놓아 세입자가 보증금을 주면 그 보증금으로 잔금을 치르는 방식으로 아파트나 주거형 오피스텔에 투자하는 경우가 많았다.
그런데 금리가 이렇게 빨리 가파르게 오를 것을 예상하지 못한 채 이 같은 방식으로 계약금만 지급하고 추후 대출과 전세보증금으로 부동산의 소유권을 취득하려는 사람들이 꽤나 많은 것으로 보인다. 소위 ‘레버리지’라고 하는 투자기법을 활용해 재산을 증식하려고 하다가 가파른 금리인상으로 인해 전세를 들어오려는 세입자를 구하지 못해 결국 잔금을 치르지 못하거나, 아예 중도금도 지급할 수 없어 그나마 자신의 종잣돈인 계약금마저 반환받지 못한 채 계약이 해지되는 사례가 속출하는 것으로 보인다. 이러한 사례에서 투자자 입장에서는 시행사나 분양대행사가 이 같은 방법을 권유했고, 전세입자가 들어오지 않으면 잔금을 치를 수 없다는 사실을 시행사나 분양대행사가 분명히 알고 있었으므로 잔금 미지급으로 인한 계약해지 및 계약금 몰취가 부당하다는 주장을 많이 하는 것 같다. 그러나 단순히 그와 같은 사실을 알았다는 이유만으로 잔금 미지급이 정당화될 수는 없으므로 만약 전세입자를 구해서 전세보증금으로 잔금을 치르기로 했다면 그 내용을 반드시 계약서에 기재해야 한다. 잔금지급의무는 수분양자에게 있는 것으로 특별한 사정, 즉 전세보증금을 받는 것을 조건으로 잔금을 치르기로 하는 약정이 있었음을 증명하지 못하는 한 잔금 미지급은 명백한 계약위반이고 계약해지 사유가 된다.
따라서 적은 돈으로 레버리지를 일으켜 부동산 자산을 증식하고자 하는 사람이라면 금리가 낮았던 좋은 시절만 생각하지 말고, 지금과 같이 가파른 금리인상으로 인해 본인이나 다른 사람(세입자)의 대출이 어려워지는 경우 잔금 미지급으로 인해 오랜 시간 한 푼두 푼 모아 만든 종잣돈을 써보지도 못하고 계약금으로 날릴 수 있으니, 부동산 계약 체결 전에 시행사나 분양대행사가 설명하는 수익성과 장밋빛 미래에 대한 설명에 귀기울이는 정도만이라도 만약 중도금 또는 잔금을 지급하지 못했을 때 어떤 고통이 따르게 될지 신중히 생각해볼 필요가 있다.
전세준 법무법인 제하 대표변호사
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