[테마]내년 바뀌는 부동산관련 제도

지난주에는 내년부터 바뀌는 주택청약 및 조합주택 제도에 대해 알아봤다.이번주에도 지난주에 이어 국토이용관리법, 개발부담금 등 내년부터 개정돼 시행되는 부동산 관련제도에 대해 살펴본다.

▲국토이용관리법

준농림지역 등 농어촌지역에서 소규모 고층아파트 및 폐수공장의 무질서한 입지를 제한하고 계획적·친환경적인 토지이용을 유도하는 내용을 골자로 한 국토이용관리법 시행령 및 시행규칙이 지난 10월 입법예고 됐다.

개정에 따르면 아파트건설을 위해 준농림지역 등을 준도시지역 취락지구로 용도변경할 수 있는 요건이 10만㎡이상(평균 1천500세대입지, 종전 300세대 이상)으로 강화되며 공장이나 기타시설의 설치를 위한 용도변경 규모는 3만㎡인 경우에만 허용한다.

▲개발부담금

IMF 이후 부동산 경기활성화를 위해 한시적으로 폐지했던 개발부담금이 내년부터 재시행된다.

이에 따라 내년부터 택지개발사업, 공업단지, 관광단지, 조성사업 등 28개 개발사업을 시행할 경우 개발이익의 25%에 해당하는 개발 부담금을 물어야 한다.

또 개발부담금 산정에 필요한 부과기간의 지가상승분을 종전의 전국의 평균지가 변동률과 정기예금 이자율중 높은 것을 적용하던 것을 개발이익이 발생한 해당연도의 시·군·구의 지가상승률과 정기예금 이자율 가운데 높은 것을 적용한다.

또 사업시행자가 주택조합인 경우 조합이 해산하지 않은 경우에도 조합원에게 부담금을 징수할 수 있도록 했다.

▲도시계획

전국 도시계획에 새로운 변화가 일어날 전망이다.

헌법재판소가 도시계획 시설로 묶어둔 뒤 10년이상 보상하지 않고 방치한 것에 대해 위헌결정을 내렸기 때문이다.

이로 인해 내년 7월부터 도시계획법이 개정, 발효 된다.

개정될 주요 내용은 지자체들은 10년이상 미집행된 시설에 대해 2002년부터 보상을 하든지 도시계획을 해제해야 한다.

이에 따라 재정이 열악한 대부분의 지자체들이 내년초부터 불합리한 도시계획을 해제한다는 방침이다.

▲택지개발

내년부터 택지개발지구내 아파트나 단독주택을 분양받는 수요자가 최소 100만원에서 최대 300만원 학교용지부담금을 추가 부담하게된다.

정부는 이같은 내용을 골자로하는 ‘학교용지 확보 특례법 개정안’을 잠정 확정해 입법예고키로 했다.

개정안에 따르면 택지개발지구내 초·중·고교 신설자금으로 투입되는 학교용지 부담을 지역 분양원가에 포함시킨다는 것이다.

대상은 300가구 이상규모의 아파트 등 공동주택 소유자는 분양가의 0.8%, 대지면적 74평 이상의 단독주택 소유자는 토지가격의 1.5%를 각각 부담해야 한다.

한편 지난 95년 마련된 기존의 학교용지확보 특례법은 공동·단독주택 공히 분양가 1%에 해당하는 금액을 학교용지비로 구입자에게 부과하기로 했지만 건설교통부에서 분양가 상승을 이유로 반발, 시행되지 않았다.

▲재개발 및 재건축

지금까지는 20명이상이 돼야 조합을 구성할 수 있었으나 연립·다세대주택 등 도심지 노후·불량 공동주택 재건축을 활성화하기위해 20가구가 안되는 소규모 연립·다세대 주택도 조합원을 10명 이상만 모으면 나설 수 있게 된다.

이와함께 도시재개발을 활성화하기 위한 ‘도시재개발법 개정법률안’도 상정됐다.

개정 법률안에 따르면 지금까지 재개발조합측이 부담했던 구역내 도로, 공원, 등 공공시설의 설치비용을 자치단체가 부담토록 했다.

또 재개발 사업기금의 재원을 확충하고 이를 세입자용 임대주택 건설 등 필요한 사업에 사용할 수 있게 했으며 재개발 구역내 국·공유지 매각시 점유자의 개량비를 인정하도록 하고 있다.

▲취득세 및 양도세

취득세가 중과되는 고급주택의 기준이 현행 전용면적 74평이상의 복층 아파트와 연립주택에서 내년부터는 전용면적 83평형이상으로 완화된다.

일반적으로 지방세법상 고급주택의 취득세는 일반주택의 5배가 부과된다.

고급주택이란 주택의 연면적(주거용으로 사용되는 지하실 부분면적 포함)이 264㎡ 이상이고 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계가 5억원을 초과하는 단독주택이나 공동주택으로서 165㎡이상이고 양도가액이 5억을 초과하는 주택을 말한다.

지난 11월12일부터 주택 2가구만 있어도 임대주택사업이 가능해졌다.

이와 함께 임대주택사업을 권장하기위해 건교부가 상정한 양도소득세 감면에 관한 조세특례제한법이 국회에 통과되면 내년부터 시행될 예정이다.

조세특례제한법 개정안은 임대주택사업자가 2001년 12월31일까지 전용면적 25.7평이하 신축 또는 미분양주택을 2가구 이상 구입, 5년이상 임대할 경우 양도세를 면제해준다는 것이 주요 골자다.

▲택지환매의무규정

택지개발사업으로 조성, 공급된 택지에 3년내로 당초 용도대로 단독주택이나 근린생활시설을 짓지않을 경우 해당택지를 다시 사업시행자에게 매각토록하는 의무규정이 내년 1월부터 폐지된다.

이에 따라 텍지를 구입하고도 자금난 등으로 인해 제때 공사에 착수하지 못한 경우 이를 사업시행자에게 매각해야하는 불이익이 사라지게 돼 재산권행사에 크게 기여할 것으로 기대된다./박승돈기자 sdpark＠kgib.co.kr