[테마]부동산 경매시장 동향

최근 부동산 경기가 위축되면서 경매물건이 줄어든 가운데 낙찰가율은 전반적으로 상승하면서 실수요자위주로 거래가 활발하게 이뤄지고 있다.

특히 공장의 낙찰가율은 큰폭으로 하락한 반면 이사철을 앞두고 전세수요증가에 대한 기대감으로 아파트, 연립 및 다세대 등 강보합세를 유지했다.

5일 수원지법과 태인경매컨설팅 경기지사에 따르면 지난 8,9월 두달간 나온 경매물건수는 지난 상반기 4,5월 6천222건에 비해 14%정도 줄은 5천436건인 것으로 나타났다.

낙찰물건수도 지난 4,5월 1천713건에 비해 112건이 줄었으나 낙찰가율은 69.9%에서 3.1%포인트 상승, 73%를 기록했다.

아파트의 경우 지난 4,5월 평균 83.3%를 보였던 낙찰가율이 8,9월엔 83.7%로 전세수요증가에 대한 꾸준한 기대감으로 강보합세를 유지했다.

특히 올해들어 전세가격 상승, 전세매물부족현상이 좀처럼 가시지 않자 경매를 통해 연립다세대를 구입하려는 사람이 크게 늘면서 연립주택의 낙찰가율이 지난 4,5월 평균 62.7%에서 8,9월엔 63.5%로 증가했다.

이에 대해 경매전문가들은 ‘전세난’을 중요한 이유로 들고 있다.

전세물량이 현저히 줄어든데다 전세가격 또한 매매가격의 70∼80%까지 올라 전세구하기가 힘들어지자 아파트 전세금수준으로 연립주택구입이 가능한 경매로 눈을 돌리는 사람이 눈에 띄게 늘고 있다는 것이다.

또한 최근 리노베이션의 활성화로 내부를 깔끔하게 바꿀 수 있다는 것도 연립주택의 장점으로 지목된다.

공장의 경우 하반기들어 경기하강국면이 지속되면서 지난 4,5월에 비해 물건수도 30%정도 줄은데다 낙찰가율도 무려 18.4%포인트 하락한 57.9%를 나타냈다.

실물경기하락 등의 영향으로 당분간 낙찰율의 하락세가 이어질 전망이다.

토지의 경우 물건수도 10%정도 줄은데다 낙찰율은 실수요자위주로 거래가 이뤄지면서 지난 4,5월에 비해 1.2%포인트 상승한 57.9%를 나타내 강보합세를 유지하고 있다.

이처럼 경매시장에서 연립주택과 아파트의 낙찰가율이 소폭 상승한것을 제외하면 나머지 종목들은 비수기에 접어들었음을 반영, 하락세로 돌아설 전망이다.

정이선 태인컨설팅경기지사장은 “실물경기하락, 부동산시장 침체 등의 영향으로 경매시자에도 찬바람이 불기 시작했다”며“묻지마투자에서 벗어나 환금성이 높은 물건과 실수요자위주로 경매시장이 재편되고 있다”고 말했다./박승돈기자 sdpark＠kgib.co.kr

■부동산 경매 투자요령

▲환금성이 높은 물건을 고른다.

아파트는 지하철역에서 걸어서 10분이내에 위치한 역세권이 좋다.

고정적인 임대수요를 확보할 수 있고 가격만 맞으면 언제든지 팔 수 있다.

상가는 300가구이상 500가구정도의 서민층이 많이 사는 소형아파트단지내 1층 상가가 유리하다.

500가구를 넘는 대단지는 대형할인점이나 백화점과 경쟁을 벌일 가능성이 높다.

토지는 해당지역 지방자치단체의 3∼5년정도의 중기개발계획일정을 꼼곰히 따져 사업성을 분석하는것이 좋다.

최근 정부의 그린벨트 재조정작업 등도 충분히 고려해야 한다.

▲권리분석을 철저히 해야 한다.

사려는 경매물건에 대한 채권 채무관계분석은 필수사항이다.

해당물건의 등기부등본을 떼 낙찰이되더라도 말소되지않은 선순위 가등기, 선순위 가처분, 선순위 예고등기, 선순위 전세권, 선순위 지상권 등이 있다면 포기하는 것이 좋다.

근저당, 가압류, 압류 등은 등본에 있더라도 법원경매에서 낙찰되면 자동적으로 말소되므로 염려하지 않아도 좋다.

선순위 근저당 설정일 이전부터 살고 있는 세입자가 있다면 낙찰자가 전세금을 물어줘야하므로 그만큼 비용이 추가된다.

▲응찰가격의 상한선을 미리 정한다.

경매장에 들어가기전에 낙찰받고자하는 물건의 응찰가를 결정한다.

초심자는 자칫 분위기에 휘말리면 적정가격이상으로 응찰가를 써 손해볼수 있다.

인근 부동산 시세와 비교 적정한 수익이 보장되는 선에서 응찰가를 결정해야한다.

자금동원계획도 사전에 철저히 준비해야 한다.

낙찰자로 선정되면 낙찰가의 10%를 계약금으로 내고 낙찰허가일로부터 한달이내에 나머지 90%를 내야 한다.

잔금을 기간내에 내지못하면 계약금마저 떼일수 있다.

▲낙찰후 소유권 확보에 신경써야 한다.

낙찰허가 후 일주일동안 세입자 등 이해관계인이 항고할수 있으므로 낙찰받은 즉시 항고할만한 이해관계인에게 입찰에 대한 동의를 받아두는게 좋다.

금액이 많지 않은 선순위채권을 세입자가 대신 변제하고 대항력을 확보했다면 낙찰을 포기하는 것이 좋다.

세입자의 전세금을 낙찰자가 갚아줘야 하는 등 추가부담이 생길 가능성이 높다.

대위변제를 이유로 낙찰자가 낙찰을 포기한때는 계약금을 돌려받을 수 있어 손해를 줄일 수 있다.