[테마]주택 임대사업자 크게 늘어

최근 수도권지역 아파트 전세가격 등이 급등세를 보이는데다 주택임대사업이 안정적인 수익을 올릴수 있는 투자대상으로 부상하면서 주택임대사업자가 크게 늘고 있다.

이처럼 임대사업자가 늘고 있는 것은 소형아파트의 경우 매매가 대비 전세금비율이 70%수준을 웃돌면서 임대수익성이 크게 높아졌기 때문으로 보고 있다.

현재 본인이 살고 있는 집을 제외하고 2가구 이상 소유하고 있는 사람이 임대사업자로 등록하면 취득·등록·양도세 등 각종 세금을 감면받을 수 있다.

이에 따라 소비자단체와 세무사 사무실 등에는 최근 주택임대사업의 세제혜택 및 등록절차 등에 대한 문의가 쇄도하고 있다.

전문가들은 주택임대사업의 세제혜택 등이 복잡하고 관련법도 다양해 임대사업을 할 경우 관련제도에 대한 충분한 검토를 해야 한다는 지적이다.

◇주택임대사업자 증가추이

지난해 11월 임대사업자등록요건이 5가구이상 소유자에서 2가구이상 소유자로 완화된데 이어 양도소득세 감면확대에 등을 내용으로 하는 조세특례제한법 개정법률이 발효돼 지방세가 감면됐다.

특히 정부가 다가구주택도 개별등기를 할 수 있도록 법개정을 추진중이어서 내년부터는 원룸임대도 임대사업자로 등록해 세제혜택을 받을 수 있게 될 전망으로 주택임대사업 활성화가 기대된다.

25일 건설교통부와 경기도에 따르면 지난 8월말 현재 전국 임대사업자는 8천743명으로 지난 6월 8천274명, 지난 3월7천307명, 지난해 12월 6천301명에 비해 꾸준히 증가했다.

경기도내 주택임대사업자는 지난 8월말 현재 임대사업자는 2천667명으로 지난 6월 2천506명, 지난 3월 2천183명, 지난해 12월 1천953명에 비해 증가세가 두드러지고 있다.

또 2∼3가구를 임대해주면서 정식으로 임대사업자 등록을 하지 않는 경우가 많은 점을 비춰볼때 실질적인 임대사업자는 통계보다 두배이상될 것이라는게 부동산 전문가들의 진단이다.

◇등록절차

사업자격요건과 주택규모에는 제한이 없으며 신축·기존주택에 관계없이 임대목적으로 2가구이상 보유하면 된다.

임대사업 희망자는 주민등록등·초본(법인은 법인등기부등본)과 임대주택 2가구의매매계약서를 구비, 관할 군·구청에 등록하면 된다.

이때 계약기간·보증금·임대료 등 임대조건을 입주예정일 10일전에 신고해야 한다.

이와함께 관할 세무서에 임대사업자로 등록하고 임대개시일로부터 3개월이내에 주택임대신고서를 제출하면 세금감면혜택을 받을 수 있다.

◇세제혜택

▲지방세 감면

취득세와 등록세를 감면받으려면 새로 분양된 주택이나 미분양주택을 구입해야 한다.

반드시 공동주택이어야 한다.

신축주택중에서 전용면적 18평형미만 소형주택에만 세금이 감면되고 2가구 이상을 사야한다.

분양권을 매입하거나 기존주택을 사면 평형이나 가구수에 관계없이 취득·등록세를 내야 한다.

▲양도세·소득세

양도소득세와 소득세는 전용면적 85㎡(25.7평)이하의 국민주택규모만 감면혜택을 받는다.

지방세와는 달리 공동주택일 필요는 없다.

다만 2가구 임대사업자는 99년8월20일이후의 신축주택을 분양받을 때만 세제감면혜택이 있다.

임대기간은 연속해 5년이상이어야 한다.

5가구 이상 임대한 경우 사업등록을 하지 않아도 양도소득세가 감면된다.

기존주택으로 임대사업을 할 경우 양도소득세를 감면받으려면 86년1월이전에 완공한 주택을 매입해야 한다.

또 전용면적 25.7평미만 5가구 이상을 임대해야 하며 임대기간이 10년을 넘어야 양도소득세를 100% 감면 받는다.

임대기간이 5년이상 10년미만이면 양도소득세를 50%만 감면받는다.

또한 양도소득세를 100% 감면 받더라도 농어촌 특별세는 별도로 내야 한다.

세율은 감면받는 세액의 20%다.

또한 임대사업자는 월세부분에 대해서만 종합소득세를 내야 한다.

주택을 모두 전세로 임대하면 임대수입에 대해 종합소득세를 내지않아도 된다.

물론 구·군·시청에 등록을 한 임대사업자가 세무서에 일반사업자 등록을 마친 경우다.

◇유망 임대주택

임대주택의 주요 수요층은 주택을 보유하지 않은 독신자나 신혼부부 등 젊은 층이다.

이들의 자금규모를 감안할 때 15∼25평형이 임대사업에 유리하다.

역세권이면서 주차공간을 갖고 있는 여관건물도 원룸으로 전환이 가능하다.

다세대·연립주택은 원룸에 비해 수익성이 떨어지지만 경매로 싼 값에 낙찰한뒤 임대사업하기에 적합한 상품이다.

또한 임대사업에 필요한 주택을 구입할 때는 발전가능성과 임대수요 확보측면을 동시에 고려해야 한다.

만일 중대형 아파트를 대상으로 임대사업에 나선다면 아파트 주변의 주거환경을 충분히 고려해야 한다.

/박승돈기자 sdpark@kgib.co.kr