[테마]부동산 신탁업계 현황

최근 한국부동산신탁 부도의 파장이 확산되고 있는 가운데 부동산 신탁업계 전반의 경영부실에 대한 문제가 제기되면서 위기감이 팽배하고 있다.

이로인해 신탁사들은 전반적인 신뢰저하 및 나머지 부실업체에 대해서도 강력한 구조조정이 불가피할 것으로 보고 전전긍긍하고 있다.

전문가들은 이번 사태를 계기로 그동안 설립취지를 제대로 살리지 못한채 운영돼온 부동산신탁업 전반을 재점검, 문제점을 보완하는 계기로 삼아야 한다고 지적하고 있다.

한부신 부도사태를 계기로 부동산 신탁업 전반의 현황과 문제점, 대책을 점검해 본다.

◇부동산 신탁사 현황

국내 부동산 신탁사는 한국부동산신탁, 코레트신탁(자산관리공사 자회사), 한국토지신탁(한국토지공사 자회사), 주은신탁(주택은행 자회사), 생보신탁(생명보험협회 출자) 등 6곳이다.

한국부동산신탁은 이미 지난 2월2일 최종부도처리된 상태이며 지난 91년 4월13일 자산관리공사의 전액출자로 설립된 코레트 신탁은 워크아웃(기업개선작업)중으로 한부신 만큼이나 부실덩어리다.

코레트신탁은 99년 886억원의 적자를 낸데 이어 지난해에는 1천억원이 넘는 적자를 기록했으며 지난해 6월말 현재 차입금 규모는 6천571억원에 달하는 것으로 알려졌다.

최근 한부신부도여파로 자금난을 겪고 있는 가운데 채권단측에 신규자금을 대줄 것을 요청하고 있으며 경영난 타개를 위해 64개사업장 가운데 수익이 나는 곳은 따로 묶어 신설법인을 설립하고 수익성이 없는 사업장은 청산이나 매각 등의 방법으로 정리를 추진할 계획이다.

주은신탁은 지난 99년 17억원 흑자였지만 지난해 대손충당금적립으로 인해 지난해 9월말 현재 130억원의 적자를 기록했다.

대한토지신탁은 98년 49억원, 99년 55억원 흑자에 이어 지난해 9월말 현재 203억으로 경영실적 향상폭이 컸다.

생보부동산신탁은 99년 20억원의 흑자에 이어 지난해 9월말 현재 37억원의 당기순이익을 올렸다.

이들 대부분의 신탁업체들은 사업 특성상 금융기관에서 빌려 이를 공사비로 지급한후 분양수익금으로 정산해야 하지만 건설·부동산 경기 침체가 장기화되는 상황에서 차입금이 쌓이는 결과를 낳고 있어 부실이 점차 가속화되고 있다.

◇부동산 신탁사 문제점

현행 구조상 부동산신탁사는 자금난을 겪을 수 밖에 없는 실정이다.

이는 부동산신탁사를 둘러싼 비합리적인 금융구조 때문이다.

신탁사가 건설회사 등 위탁자와 개발신탁을 맺으면 자사명의로 금융권으로부터 총 사업비의 50%이내에서 단기로 돈을 빌려온다.

은행 빚은 단기에 갚아야하고 개발사업은 장기간에 걸쳐 진행돼 개발이익이 환수전까지 적잖은 시간이 소요될 수 밖에 없어 분양이 제대로 되지 않으면 경영난, 부도 등으로 이어질 수 밖에 없다.

또 이들 신탁사들은 철저한 사업성 분석없이 개발신탁사업수주에 열을 올려 부실을 자초하는 결과를 초래했다.

이밖에 낙하산 인사, 인사적체, 전문인력부족 등과 함께 금융감독위원회 등 감독기관의 관리부실 등도 이들업체의 부실을 초래하는 결과를 낳았다는 지적이다.

◇향후 대책

부실화된 신탁업계의 자구노력이 급선무로 부실사업장은 과감히 정리하고 신탁사 인력 또한 전문화 및 소수정예로 재편해야 한다는 지적이 제기되고 있다.

또한 신탁상의 무분별한 수주방식에서 과감히 탈피, 철저한 사업성 분석이 선행돼야 하며 독특하고 창의적인 부동산 아이템으로 승부를 걸 수 있도록 아이디어 개발을 서둘러야 한다

또한 낙하산식 관료주의로 운영되는 현재의 부동산신탁업 구성원으로는 새로운 아이디어 창출이 요원하다면 외국계 부동산컨설팅업체와 제휴나 전문인력 충원 등을 통해 업계 전반의 새로운 활력을 불어넣어야 한다는 지적이다.

이와함께 낮은 금리로 장기저리의 자금을 조달해 안정적인 사업을 영위하기위해 현행법상 부동산 신탁사가 일반인으로부터 자금을 모을 수 없게 돼 있는 수신기능 허용방안 등을 검토해야 한다는 지적이다./박승돈기자 sdpark＠kgib.co.kr

■부동산 신탁업

고객(위탁자)이 맡긴 부동산을 처분, 운용해 발생한 수익을 고객과 나눠 갖는 사업이다.

신탁업무의 가장 일반적인 형태는 위탁자가 맡긴 토지를 개발한뒤 발생한 수익을 위탁자에게 배당하는 토지신탁으로 신탁회사 업무의 대부분을 차지하고 있다.

다음으로 위탁자의 부동산을 보존, 개량해 생긴 수익을 위탁자에게 돌려주거나 소유권을 관리해 주는 관리신탁이 있다.

그외 부동산 처분을 대행해주는 처분신탁, 부동산을 담보로 대출해주는 담보신탁, 분양신탁, 담보부사채신탁 등의 업무가 있다.

부동산 신탁회사는 지난 91년 자금과 시공능력이 떨어지는 토지소유자가 신탁회사의 도움을 받아 토지개발사업을 추진할 수 있도록 하기위해 처음으로 설립됐다.

이들 모두 독립회사라기보다는 모회사의 출자를 통해 이뤄진 계열사 형태로 운영되고 있다.