부동산경기 활기 중개업무 중요성 강조

최근 부동산거래가 활기를 띠기 시작하면서 중개사고의 유형도 다양해지고 사고의 건수도 점차 늘고 있다.

이에 따라 어느때보다 성실하고 주의깊은 중개업무의 중요성이 더욱 강조되고 있다.

중개업자의 손해배상 책임한도가 개인인 경우 5천만원으로 상향조정됐고 중개업자도 시대의 흐름에 따라 전문직업인으로서 소비자의 욕구를 충족시키기위해 성실한 중개업무의 수행과 책무를 폭넓게 부여하고 있기 때문이다.

빈발하고 있는 부동산중개사고의 유형을 통해 중개업자가 각별히 주의해야 될 상황을 살펴본다.

▲반드시 등기부등본을 발급받아 이를 토대로 중개대상물확인·설명서를 작성·교부한다.

일반적으로 중개사고의 유형은 등기부등본을 발급하지 않고 임대인 또는 매도인의 말만 믿고 그대로 거래 당사자에게 설명함으로써 후에 사실과 내용이 다른것을 알고 사고로 이어지는 경우가 가장 많다.

이러한 사고는 조금만 주의를 기울이면 발생하지 않을 사고들이다.

따라서 중개대상물에 대한 등기부등본을 발급받아 이를 토대로 반드시 중개대상물확인·설명서를 작성하고 계약서와 함께 보관함으로써 후일 분쟁의 소지에 중요한 증거자료로 활용해야 한다.

▲계약을 성사시킬 목적으로 무리한 설득을 하지 말고 확실하지 않은 부분은 왜곡, 설명해선 안된다.

중개업자는 중개대상물을 중개·알선을 하는 것이고 거래의 성립여부는 계약당사자간의 합의에 의해 결정된다.

그러나 때때로 조건부 계약의 경우가 있는데 그 조건의 요구나 이행의무는 계약 당사자만이 할 수 있는 것이고 조건이 이행되지 않으면 한쪽 당사자가 파기 또는 계약내용 진행을 판단해 결정을 해야하는 것이나 이때 중개업자가 개입해 계약을 성사시킬 목적으로 무리하게 책임질 수 없는 내용을 책임지겠다고 하거나 아무 문제가 없다는 등을 표현 내지 서면으로 제시해 상대방으로 하여금 오인하게함으로써 계약을

성립시켰다면 이 또한 중개업자의 책임을 면하기 어려우므로 무리한 주문을 해선 안된다.

특히 중개 대상물에 가압류 또는 가처분 등이 있는 경우 계약의 조건으로 해지의 요구나 해지요구의 수용 당사자간의 합의로 이뤄지는 것인 만큼 중개업자는 그 내용을 확인하면 족하는 것이지 중개업자가 할 수 있는 범위를 벗어나 책임을 질 수 없음에도 책임을 질 수 있는 행위를 해선 안된다.

또한 중개대상물에 근저당권이 있는 경우 등기부등본상의 채권최고액을 설명하면 족하는 것이지 그에 따른 실제대출금 잔액을 확인도 하지 않은채 중개대상물의 소유자 말만 믿고 그대로 설명해줄 의무는 없다.

▲타인에게 명의 대여를 해선 안되고 중개보조원의 중개행위에 신중을 기해야 한다.

부동산중개업자가 자신의 중개사무소를 다른 사람에게 중개행위를 하도록 장소를 제공하거나 중개업자의 고용원인 중개보조원이 중개행위를 하면 이들의 중개행위가 고의 또는 과실로 인해 상대방에게 재산상의 손해를 발생하게했을 경우 중개업자가 이를 책임지도록 부동산중개업법 제6조 및 제19조에 규정하고 있다.

또한 부동산중개업 명의를 대여했을 경우 중개업자는 그 자격이 취소됨은 물론 1년이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금을 받게 된다.

특히 중개보조원은 중개업자의 업무수행에 보조적인 역할만 수행케함이 바람직하고 중개업자는 사용자의 입장에서 중개보조원에 대한 지도·감독·교육 등을 통해 중개사고가 발생하지 않도록 주의를 다해야 한다.

▲계약서에는 반드시 신고된 인감으로 날인한다.

중개계약서를 작성하면 중개업자의 도장은 반듯이 신고된 인감으로 날인해야 한다.

그러나 많은 중개사고 중 중개업자도 계약성립자체를 모르는 계약서가 종종 발견된다.

거래 당사자는 대부분 중개사무실에서 작성된 계약서이고 도장이 찍힌 계약서이면 일단 의심을 하지 않는다.

중개사고를 예방하기위해 신고된 인감모형을 크게 확대해 게시 또는 잘 보이는 곳에 부착을 함으로써 거래당사자로 하여금 중개계약서상의 중개업자의 날인을 신고된 인감으로 날인해 줄것을 요구할 수 있도록 하는 것도 바람직하다.

▲대리계약의 경우 반드시 위임장을 징구한다.

계약당사자중 한쪽이 계약체결 당시에 참석하지 못할 경우 중개업자에게 대리계약을 위임하든 제3자에게 대리계약을 위임하든 반드시 위임장을 확인하고 이를 보관해야 한다.

만약 대리계약을 위임한 측의 사정이나 흠결로 손해배상 책임이 발생했을때 중개업자가 대리계약 위임여부를 확인하지 않고 권한이 없는 자와 계약이 이뤄지도록 중개를 했다면 중개업자가 그 책임을 면하기 어렵다.

/박승돈기자 sdpark@kgib.co.kr