[테마]유형별 전세집 계약요령

최근 저금리 영향으로 상당수 전세 임대자가 전세를 월세로 전환하고 있다.이 때문에 전세물건 부족으로 전세가격이 많이 오른 상태로 당황한 세입자들은 싼 전세물건이 나타나면 앞뒤가리지 않고 계약하는 경우가 있다.

실제 전세 물건탐색과정에서 겪는 다양한 사례중 반드시 짚고 넘어가야 할 내용을 소개한다.

전세 계약시 싼 물건보다 더욱 중요한 것은 보증금을 안전하게 지키는 것이다.

근저당이나 압류·가등기·가처분 등 복잡한 권리관계가 설정된 전세물건은 입주와 주민등록 및 확정일자를 받아도 전세보증금을 지키기 어려운 경우가 많다.

따라서 무엇보다도 전세집을 얻기 전에 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 여부를 고려해야 한다.

■다가구 주택

다가구 주택은 단독주택이면서도 세입자가 여럿인 경우가 많다.

이 때문에 세입자 전체의 보증금이 매매시가를 상회하는 경우도 있어 경매시 보증금을 회수하지 못하는 위험이 있으므로 특히 주의해야 한다.

가령 감정가 5억원의 다가구 주택에 보증금 4천만원의 전세자가 8가구 있다면 임차보증금은 3억2천만원이고 여기에 주인이 은행융자를 5천만원 받았다면 보증금과 융자금의 총액은 3억7천만원에 달한다.

반면 다가구 주택은 경매시 보통 감정가의 60∼70% 수준에서 낙찰되므로 낙찰가는 3억∼3억5천만원에 불과해 일부세대의 보증금은 보호 받지 못할 수 있다.

따라서 반드시 세입자 수와 당해주택의 시세 및 융자금 규모 등을 파악한후 계약해야 한다.

■다세대 주택

보통 건물 외벽에 빌라라고 명시된 주택이 다세대주택인 경우가 많은데 아파트·연립 주택과 함께 공동주택에 속한다.

동당 면적이 200평이하, 4층 이하인 주택으로서 소규모 단위로 지어지고 편의시설 등이 부족해 인기도가 다소 떨어진다.

따라서 경매시에도 아파트에 비해 낮은 60∼70% 수준에서 낙찰되는 경우가 많다.

다세대 주택은 다가구주택과는 달리 개별 분할 등기가 되므로 해당 세대의 전입은 반드시 동·호수를 기재해 신고한다.

만약 실제 등기부상에 기재된 호수와 달리 건물외벽에 표시된 호수로 잘못 전입 신고를 하는 경우는 경매시 보증금을 보호 받지 못한다.

특히 생활정보지 등에서 기존 세입자나 주인이 전세를 빨리 놓기위해 지하층을 1층으로 표시한 경우가 있다.

이를 믿고 1층으로 전입신고를 했다가 보증금을 날리는 사례도 있으므로 전입신고는 반드시 등기부에 기재된 주소대로 해야 한다.

■세입자에게 임차(전대차)

세입자가 전세 기간을 다 채우지 못하고 전근·입대·귀향 등으로 부득이 이사를 하는 경우가 있다.

이때 세입자의 전세잔여 기간에 대해 다른 세입자에게 종전의 전세조건으로 재임대(전대차)하는 경우가 있다.

이 경우 종전계약서의 여백에 종전 임차인으로부터 다시 임차한다는 내용을 적고 날인하면 된다.

주의할 것은 종전의대항력을 그대로 유지하기 위해선 종전 임차인이 퇴거한 날로부터 반드시 2주내에 입주와 전입신고를 마쳐야 한다.

■신규 입주 예정 아파트

새로 입주할 예정인 아파트를 임차할때 수분양자가 잔금을 내지않은 경우는 분양권을 전매할 수 있으므로 주의해야 한다.

그러나 상당수 아파트는 금융기관을 통해 중도금을 융자 받는 경우가 있는데 이때 금융기관은 분양자의 소유권 보존등기가 끝나면 곧바로 1순위 저당권을 설정하는데 만약 세입자가 저당권 설정 등기를 하기전에 입주와 주민등록 전입 등으로 대항력을 갖추지 못하면 1순위를 확보하지 못하므로 임대인으로 하여금 임차인의 주소를 일시 옮겨 대항력을 상실하도록 요구하는 사례가

있다.

이때는 융자 금액이 적으면 몰라도 다소 많은 수준이면 절대로 응해선 안된다.

/박승돈기자 sdpark@kgib.co.kr