[테마]상가분양·투자시 유의점

최근 저금리 영향 등으로 여유자금이 수익성부동산으로 몰리면서 상가 등에 대한 투자자들의 관심이 고조되고 있다.

그러나 투자자들은 아파트 단지내 상가, 테마상가, 근린상가 등 상가 종류 또한 다양한데다 각종 상가마다 장단점이 다르고 예상수익률도 천차만별로 어떤 곳에 투자해야할지 고심하고 있다.

특히 일부 상가의 경우 전문 호객꾼을 이용한 상가변칙분양 및 분양사기로 투자자들이 피해를 보는 경우도 허다하다.

상가분양방식, 투자시 유의점 등에 대해 알아본다.

▲등기·임대분양 장단점

최근 유망투자상품으로 전문상가와 테마쇼핑몰이 잇따라 분양되고 있는 가운데 크게 등기와 임대 등의 분양방식이 선보이고 있다.

상가의 건물·토지분에 대해 등기를 해주는 등기분양은 상가전체의 운영주체가 불분명해 상가활성화가 다소 지연되는 경향이 있지만 권리확보가 확실하다는 장점이 있다.

그러나 투자자들의 세원이 노출되고 상가내에 입점한 투자자들사이에 의견일치가 어렵다는 점에서 일정한 한계를 안고 있다.

임대보증금을 주고 일정기간 임대해 영업을 하는 임대분양은 사업이 정상적으로 완료돼 소유권 이전등기와 취득·입주가 이뤄졌을때 상가에 대한 소유·임대권리를 갖게 된다.

정상적인 사업완료이후에도 상가에 대한 실제적인 제반권리는 건물주가 갖고 있고 임대차계약이 이뤄진 계약기간만 임대분양권리를 갖기때문에 오랫동안 장사를 안정적으로 할수 있는 권리는 불안할 수밖에 없다.

따라서 중도에 시행자가 부도를 낼 경우 임차권이 회수불능의 후순위채권이 될 위험이 있어 사업부지 및 건축물에 대한 권리관계를 사전에 상세히 확인할 필요가 있다.

▲변칙·분양사기

주로 분양대행업자들이 전문호객꾼들이 유인한 투자자나 광고 등을 보고 찾아온 고객을 회사측에 넘겨주고 알선료를 챙기는 초보적인 방법부터 가격담합을 통해 원계약자가 분양받은 점포를 높은 가격에 되팔아 프리미엄을 챙기는 방법외에도 전문호객꾼 조직이 점포 일부를 분양받은뒤 프리미엄을 붙여 되파는 방식들이 주로 이용되고 있다.

또 투자자들을 현혹, 투자만하면 그자리에서 얼마가 남는다는 등 구체적인 수치를 인용하고 있으나 실제로는 사실과 다른 경우가 허다하다.

또 분양만 받으면 임대를 책임진다고 한후 실제로 분양대행업자가 책임지는 경우가 거의 없는 상태다.

또 정확한 실평수나 하자 등 불리한것은 철저히 숨기고 분양금액도 계약자에 따라 천차만별이다.

▲상가투자시 유의점

우선 상가 유형별 특징을 분석하고 분양업체의 과장광고에 현혹되지 말아야 한다.

아파트 단지내 상가의 경우 주민들을 대상으로 안정적인 수입을 올릴수 있지만 물건이 귀한데다 업종 선택이 어렵다.

의류, 전자 등 단일품목을 주제로 구성된 테마상가는 업종인기가 떨어지면 상가전체가 쇠락한다는 위험부담이 있다.

근린상가는 백화점, 할인점, 쇼핑몰 등 대형업체들과 경쟁이 벌어지거나 상권이 쇠락할 경우 문을 닫아야하는 최악의 상황을 맞을 수있다.

상가분양시 시행사의 재무구조나 신뢰도를 살피는것도 중요하다.

상가분양대금은 보증이 안돼 시행사에 문제가 생기면 분양금을 떼일 수 있다.

계약은 분양 대행업체가 아닌 반드시 시행사와 해야 한다.

이와함께 분양가의 경우 주변시세와 비교해 적당한지 실제거래가격은 어떠한지 확인하는 것도 중요하다.

/박승돈기자 sdpark@kgib.co.kr