필자는 지난 2009년 11월3일 이 지면을 통해 개발부담금의 산정방법을 간략히 소개한 적이 있다. 이제는 개발부담금제도와 관련된 법률적인 쟁점을 간단한 사례를 통하여 알아보기로 한다. 우선 개시시점지가의 산정에 관하여 살펴보도록 하자.
A는 도시계획지역에 속하는 Y시에 소재한 B소유의 밭 990㎡을 매입하여 그 지상에 근린생활시설(소매점)을 짓기 위한 건축허가(2009년 3월 1일)를 받았고, 그 후 건물을 준공하여 위 토지에 관한 개발행위를 완료하였다. 한편, A는 2009년 1월 1일에 B에게 개별공시지가의 3배에 해당하는 돈을 지불하고서 위 토지를 매입하였다. 그런데, Y시는 A에게 개발부담금부과처분을 함에 있어, 대상토지의 개시시점지가를 실 매입가액이 아닌 개별공시지가를 기준으로 산정하여 개발부담금을 산출, 부과하였다. A는 개시시점지가를 실제 매입가액을 기준으로 산정하지 않은 점을 들어 위 개발부담금부과처분의 취소를 구할 수 있을까.
먼저, ‘개발부담금 = 개발이익 × 개발이익부담률(통상 25%)’이고, ‘개발이익 = 종료시점지가 - (개시시점지가 + 부과기간 동안의 정상지가상승분 +개발비용금액)’이라는 것은 지난 호에서 설명한 바와 같다. 따라서 종료시점지가가 클수록, 개시시점지가가 작을수록 사업시행자가 납부할 개발부담금은 커지게 된다.
한편, 지난 호에서 설명했듯이, 개시시점지가는 원칙적으로, 부과대상 토지의 ‘개별공시지가’를 기준으로 하여 산정하는데, 사실, 개별공시지가가 실 거래가액을 반영하지 못하는 낮은 가액인 경우가 많고, 그 격차가 상당히 큰 경우도 적지 않다. 따라서 일률적으로 개별공시지가만을 기준으로 개시시점지가를 산정할 경우, 이는 가공의 미실현 이익에 대하여 개발부담금을 부과하여 원본을 잠식하는 부당한 결과를 초래할 수 있다. 위 사례의 경우 또한 바로 그러한 경우에 해당한다.
이러한 문제점을 해결하기 위하여, 개발이익환수에 관한 법률(이하 ‘법’이라 한다)은, 일정한 경우에는 개별공시지가가 아니라 ‘실제의 매입가액 또는 취득가액’을 기준으로 개시시점지가를 산정할 수 있도록 그 예외를 인정하고 있다. 즉, 법은 ① 국가·지방자치단체 또는 관계 법령이 정한 기관으로부터 매입한 경우, ② 경매·입찰에 의하여 매입한 경우, ③ 실제의 매입가액이 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되는 일정한 경우로서 대통령령이 정하는 경우 등 그 매입가액을 신빙할 수 있는 일정한 경우로 명시하고, 그 경우에 한하여 ‘실제의 매입가액 또는 취득가액’에 그 매입일 또는 취득일부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액을 개시시점지가로 인정하고 있다. 실무에서 쟁론이 되는 부분은 위 ③의 경우이다. 이에 관한 세부 규정을 보면, “부과 개시 시점 이전에 매입한 경우로서 그 매입가격이 취득세 또는 등록세의 과세표준이 된 경우”에는 실제 매입가격을 기준으로 개시시점지가를 산정할 수 있음을 명시하고 있다(법 시행령 제11조 제5항 1호)
위 사례로 돌아와 살펴보면, A가 위 개발부담금부과처분의 취소를 구하기 위해서는, ‘부과개시시점(건축허가일) 이전에 B로부터 위 토지를 매입한 사실’과 ‘그 실제 매입가격을 기준으로 취득세 또는 등록세를 낸 사실’을 입증할 수 있어야만 한다. 그러나, 부과개시시점 이전의 매입사실에 대한 입증이 쉽지 않은 경우가 종종 있으므로, 전문가에게 상담을 받아볼 필요가 있다. /김영숙 변호사
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