<법률플러스>아파트 하자보수청구

집합건물의 경우 보존행위 일환으로 구분소유자가 ‘하자보수청구’ 가능

우리나라에서 아파트 등 공동주택은 세대수 기준으로 전체 주택에서 차지하는 비율이 다른 형태의 주택에 비하여 압도적인 우위를 점하고 있다. 그러나 부실하게 건축된 공동주택이 증가하면서 공동주택 소유자들이 분양자 내지 건설업자를 상대로 하자에 따른 손해배상을 청구하는 사례도 적지 않다.

공동주택 분양계약의 법률적 성질에 대하여는 대체로 완공된 아파트의 분양계약은 매매라고 보지만, 완공 전의 아파트분양계약은 단순히 공동주택을 구입하는 계약이 아니라 공동주택의 완성을 의뢰하는 계약과 그 완성된 공동주택을 구입하는 계약의 결합으로서, 매매와 도급의 성격이 복합된 특수한 계약이라고 보고 있다.

공동주택 분양자가 부담하게 되는 하자담보책임은 이러한 분양계약의 성격과 관련되지만, 공동주택의 경우에 적용되는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에 의하면, 이에 관하여 매매계약에 따른 매도인의 하자담보책임 규정이 아닌, 도급계약에 따른 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 하고, 이를 강행규정화하고 있는데(제9조 제1, 2항), 수급인의 담보책임이 매도인의 하자담보책임보다 무거우므로, 이는 수분양자들을 위하여 분양자의 담보책임을 강화한 것이다.

하자에 따른 보수청구와 손해배상청구의 주체와 관련하여서는, 분양자와 계약관계에 있는 수분양자만이 청구권자가 될 수 있는지, 수분양자가 공동주택을 양도한 경우 그 양수인인 전득자도 위 법조항에 따라 하자담보청구를 할 수 있는지가 문제가 되는데, 판례는, 위 집합건물법 제9조의 담보책임에 따른 권리가 반드시 수분양자에게 속한다고 할 것은 아니고, 오히려 집합건물법이 집합건물의 구분소유 및 관리에 관한 권리·의무는 구분소유자에게 귀속하는 것을 전제로 하여 규정되어 있는 점, 집합건물의 보존행위의 일환으로 구분소유자가 당연히 하자보수청구를 할 수 있어야 한다는 점, 집합건물법 제25조에 따라 관리인이 공용부분의 보존을 위한 행위로서 분양자에게 하자보수 요구 등 담보책임을 추급할 경우 구체적인 하자담보추급권의 내용은 집합건물법 제9조에 의하여 정하여지게 될 것인바, 집합건물의 구분소유자가 할 수 있는 전유부분의 보존을 위한 행위에도 마찬가지로 하자담보추급권의 행사가 포함된다고 보아야 하고 그 내용은 역시 집합건물법 제9조에 의하여 정하여지게 된다는 점 등을 이유로, 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 수분양자가 집합건물의 양도 당시 이를 자신이 행사하기 위하여 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 현재의 구분소유자에게 귀속한다고 보고 있다.

한편, 주택건설촉진법과 공동주택관리령의 적용을 받는 공동주택인 아파트에 있어서 아파트의 각 동의 입주자들에 의하여 선출된 공동대표로 구성되는 입주자대표회의는 공동주택의 분양계약의 당사자는 아니지만, 공동주택관리령 제16조의 규정에 의하면 사업주체를 상대로 일정한 기간 내에 발생한 하자에 대하여 하자보수를 요구할 수 있도록 되어 있는바, 그에 근거하여 입주자대표회의가 하자보수에 갈음한 손해배상청구 또는 하자로 인한 손해배상청구의 주체가 될 수 있는지가 문제가 되고 있으나 판례는 이를 인정하지 않고 있다.  /법무법인 마당 임한흠 변호사