<법률플러스>개발부담금 제도와 세법

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개발대상토지를 부과 개시 시점 이전에 매입하였고 그 매입가격이 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되며 취득세 또는 등록세의 과세표준이 된 경우에는, 실제 매입가격을 기준으로 개시시점지가를 산정할 수 있게 된다. 그렇다면, 개발대상토지에 관한 매매계약은 사업시행인가일(건축허가일) 이전, 즉 부과개시시점 이전에 체결하였지만 그 매매대금은 부과개시시점 이후에 지급한 경우에도 마찬가지일까.

답은, 그러한 경우에도 그 매입가격을 기준으로 개시시점지가를 산정할 수 있다는 것이다. 대법원은, “개발부담금의 부과개시시점 이전에 토지에 대한 매매계약이 일단 체결되었고 그 매매계약에서 정한 매매대금이 실제의 매입가액으로서 정상적인 거래가격으로 인정되는 경우에는, 비록 중도금 및 잔금의 지급이 부과개시시점 이후에 이루어졌다고 하더라도, 개발이익환수에 관한 법령에서 규정한 ‘부과개시시점 이전에 매입한 경우’에 해당하는 것으로 보아야 한다”고 판시한 바 있다. 요컨대, 매매계약의 체결이 부과개시시점 이전에 체결된 사실에 대한 객관적인 입증이 가능하다면, 그 대금의 지급이 부과개시시점 이후에 이루어졌다고 하더라도 그 실제 매입가격을 기준으로 개시시점지가를 산정할 수 있다는 것이다.

그러나 주의할 점은 실제의 매입가액임이 인정되고 이를 기준으로 취·등록세가 납부되었다고 하더라도 그 가액이 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되기 어려운 경우에는 개시시점지가의 기준으로 삼을 수 없다는 점이다(하급심 판결 중에는, 실제 매입가액이 부과개시시점의 개별공시지가의 수배에 이르는 등 그 차이가 현격한 경우에는 그 매입가액에는 이미 개발이익이 포함되어 있는 것으로 보아야 하므로 이를 정상적인 거래가액으로 볼 수 없다는 취지의 판시를 하고 있기도 하다).

다만 위와 같이 개발대상토지의 실제 매입가액이 부과개시시점의 개별공시지가보다 훨씬 높은 가액이라고 하여 이를 무조건 정상적인 거래가격으로 인정될 수 없다고 단정함은 금물이다.

왜냐면, 대상 토지의 구체적인 사정 또는 주변 여건의 변화(주변의 개발 등)에 따라 실제 거래가액과 개별공시지가 간에 상당한 격차가 존재할 수도 있는 것이 현실이기 때문이며, 드물게는 당해 개별공시지가의 산정에 문제가 있을 수도 있기 때문이다. 따라서 그 실제 매입가액이 시가를 제대로 반영한 것임에도 불구하고 개별공시지가와 현저한 격차를 보이고 있을 때에는, 그 개별공시지가의 산정시 비교표준지의 선정 내지 개별요인의 평가가 적절하였는지 등에 대한 점검은 물론, 실제 매입시점 당시에 존재한 대상 토지의 현황 중 개별공시지가의 산정시 반영되지 않은 요인이 무엇인지를 살피고, 대상토지와 유사한 조건을 갖춘 인근 토지의 거래가격 또는 보상선례 등을 조사하여 정상적인 거래가격에 해당함을 밝혀야 한다.

한편, 개발부담금 부과대상 토지가 여러 필지인데 사업시행자가 그 중 일부 토지에 대하여만 실제 매입가액을 소명한 경우에는, 실제 매입가액을 기준으로 산정한 가액과 개별공시지가를 기준으로 산정한 가액을 합산하여 부과개시시점의 지가를 산출하게 됨을 첨언하고자 한다.

/김영숙 변호사