경매시장 ‘高감정주의보’

감정후 입찰까지 4~6개월 걸려 그동안 시세 떨어져도 반영안돼 감정가의 60~70% 낙찰 ‘빈번’

아파트 가격이 하락세를 보이는 가운데 경매 물건의 감정가가 시세보다 높은 사례가 속출하고 있다

19일 부동산경매전문업체 지지옥션(www.ggi.co.kr)에 따르면 이달 15일까지 경인지역 아파트 경매 낙찰가율은 78.1%로 집계돼 전달(80.8%) 대비 2.7%p 낮아졌다.

낙찰가가 내리막세를 보이는 것은 실제 가격이 하락한 점도 있지만 감정가가 입찰시점의 시세보다 높은 데도 이유가 있다. 게다가 감정평가 후 시세에 변동이 생기면 감정가와 시세 차이가 갈수록 벌어지기 때문이다.

경매물건은 감정평가, 현황조사, 문서 송달 등 경매 준비 기간이 수개월 소요된 후 첫 입찰일이 잡혀 통상 감정평가를 한 때부터 4~6개월가량 시차가 생긴다. 특히 최근처럼 가격 변동이 심할 때 감정가는 시세를 반영하지 못하게 된다.

이달만 해도 경매물건 가운데 감정가가 시세를 웃도는 사례가 상당수 있다.

성남시 분당구 정자동 아이파크분당3차 26층 전용 153.4㎡의 시세는 12억원에서 13억원 수준. 감정가 14억원에서 2회 유찰돼 지난 3일 입찰에 부쳐져 9억199만 원에 낙찰됐다.

이는 감정평가가 지난해 3월에 진행돼 1년2개월의 시차 때문에 감정가와 시세가 큰 차이를 보여 낙찰가가 감정가의 64%에 불과한 것이다.

또 지난 13일에 낙찰된 용인시 수지구 송복동 푸른마을 푸르지오 14층 전용 171.9㎡의 시세는 6억8천500만원에서 7억3천500만원 정도. 8억원에 감정돼 시세 상한보다 높았으며, 감정가의 71.2%인 5억7천만원에 낙찰됐다.

이처럼 감정가가 시세를 반영하지 못하는 것은 감정이 오래 전에 이루어져 시차가 생기는 경우를 비롯해 거래가 많지 않아 시세를 알기 어려운 경우이다. 또 감정된 이후에 재개발, 재건축 등의 호재가 생겨 급격한 가격 변동을 반영하지 못하거나 단지내에 면적, 구조, 대지권 등에 따른 가격차를 정확히 파악하지 못했기 때문이다.

강은 지지옥션 팀장은 “경매 초보자들은 감정가는 곧 시세라고 생각하는데 이는 잘못된 믿음이며, 유찰이 한번 될 때마다 한 달이 지나므로 요즘 같이 유찰이 많이 될 때는 시차가 더 벌어질 수 있다”며 “감정평가서를 볼 때 가격만 볼게 아니라 동시에 감정시점을 반드시 확인해야 한다”고 조언했다.

/이형복기자 bok@ekgib.com