‘4차 보금자리’ 1만6천가구 짓는다

하남감북·서울양원 2곳 총 주택 2만3천가구 건립

분양가 시세 ‘75~90%’

국토해양부가 29일 선정한 4차 보금자리주택지구인 서울양원·하남감북 2곳에 들어설 총 주택은 2만3천가구이고 이 가운데 보금자리주택은 1만6천가구에 불과하다.

4~6개 지구가 지정됐던 시범 및 1·2차 때보다 지구 수도 크게 줄었다.

사전예약 여부와 시기·물량, 또 3차 사전예약 때 제외됐던 광명시흥 및 성남고등 지구가 포함될지는 전적으로 부동산 시장 상황에 달렸다.

분양가도 지구계획이 확정됐을 때 시장 동향에 따라 결정될 예정이고 주변 시세의 90%는 넘지 않을 것으로 보인다.

■ 보금자리주택지구 2곳 입지=

하남감북은 서울 강남권, 서울양원은 서울 강북권 무주택 서민의 수요를 흡수하려는 목적으로 선정됐다.

서울 도심에서 20㎞ 이내이면서 대중교통 여건과 도심 접근성이 양호한 지역 중에서 비닐하우스·창고·공장 등이 밀집돼 보전가치가 낮은 곳이다.

국토부는 이미 훼손된 그린벨트(개발제한구역)를 고르는 한편 주변 주택 공급상황이나 지자체 요구 등을 종합적으로 고려했다고 설명했다.

4차에 공급되는 보금자리주택의 실제 가구 수는 서울양원 2천가구, 하남감북 1만4천가구, 광명시흥 2만4천가구 등 4만 가구인 셈이다.

하남감북은 하남시 감북·감일·광암·초이동 267만㎡(81만평)이며 서울 도심에서 남동쪽 17㎞ 지점이다.

서울지하철 5호선(올림픽공원역, 둔촌동역), 지하철 9호선(보훈병원역), 서울외곽순환고속도로(서하남IC)가 근처에 있다.

서울 송파·강동구, 그리고 3차 보금자리주택지구인 하남감일과 인접해 서울 강남권의 주택 수요를 흡수할 것으로 국토부는 기대했다.

서울양원은 중랑구 망우·신내동 39만1천㎡(12만평)로, 서울 도심에서 북동쪽으로 12㎞ 떨어져 있다.

■ 사전예약 시기·추정 분양가=

국토부는 주민공람, 중앙도시계획위원회 심의등을 거쳐 12월 말 지구지정를 마치고 나서 내년 6월까지 지구계획을 승인할 예정이다.

주택 수나 녹지율 등 토지이용 계획을 담은 지구계획이 나와야 그 이후에 사전예약 여부와 물량, 시기 등을 정할 수 있다.

시범 및 2차 때는 공공분양 및 10년 임대, 분납임대 물량의 80%를 대상으로 사전예약 신청을 받았으나 3차 때는 8·29대책의 하나로 이를 50% 이하로 낮췄다.

민간 주택 분양가와 비교해 가격 경쟁력이 높은 보금자리주택지구의 사전예약이 자주 이뤄져 부동산 시장을 더욱 얼어붙게 한다는 지적에 따른 것이다.

따라서 이번에 선정된 2곳과 광명시흥의 사전예약 여부와 물량, 시기는 전적으로 부동산 시장의 상황에 따라 탄력적으로 정해질 것이라는 게 국토부 설명이다.

국토부 관계자는 “사전예약의 취지가 부동산 시장의 과열을 막고 심리적 안정을 주자는 것인 만큼 시장 동향에 따라 (시장 침체가 계속되면) 극단적으로 전혀 안 할 수도 있고, (시장이 과열되면) 광명시흥 및 성남고등의 물량까지 대거 포함할 수도 있다”고 말했다.

국토부는 분양가도 지구계획이 확정된 뒤에야 추정할 수 있지만, 주변 시세의 90%를 넘기지 않는다는 게 기본 원칙이라고 강조했다.

■ 청약전략= 최근 집값 하락세가 지속되면서 보금자리주택의 최대 장점이던 분양가 경쟁력이 많이 약화됐다.

정부는 이번 4차 물량의 분양가도 3차처럼 주변 새 아파트 시세의 75~90%대에 책정될 것으로 예상하는 만큼 시세차익보다는 실수요자 위주로 접근하는 게 좋다.

최근 전셋값 상승으로 보금자리주택의 인기가 다시 높아지고 있기 때문에 공공주택 입주를 희망하는 수요자라면 적극적으로 노려볼 만하다.

청약저축 가입기간이 짧고 불입액이 적은 사람은 생애최초, 신혼부부, 노부모 등 특별공급을 활용해야 한다.

당첨확률을 높이고 싶거나 목돈이 없다면 분양보다 공급물량이 많은 10년 임대와 분납 임대를 노려보는 것도 방법이라고 전문가들은 조언한다.

지난 3차 사전예약에서 정부가 추산한 10년 임대주택의 환산 임대료는 주변 전세가의 75~85% 수준이었다.

이형복기자 bok@ekgib.com