수도권 보금자리주택 차질 미보상·미착공 눈덩이…분양시장 침체 심화

보금자리주택 사업 차질의 가장 큰 원인으로 LH의 자금난이 거론되고 있다. 

 

전문가들은 한국토지주택공사(LH)의 자금난을 고려할 때 보금자리주택 공급 목표 달성이 쉽지 않은 만큼 보금자리주택 사업 전면 재조정이 필요하다고 조언했다.

 

현재 125조원의 부채를 안고 있는 LH의 부채가 2014년까지 기하급수적으로 불어날 것으로 예상되고 미보상, 미착공 물량도 눈덩이처럼 쌓여가고 있기 때문이다.

 

■ 자금난 LH, 보금자리 목표달성 난항

 

정부는 지난 2009년 8·27부동산대책을 통해 당초 2018년까지 공급하기로 했던 전국의 보금자리주택 150만가구 가운데 그린벨트 해제지역 내 건설할 수도권 보금자리주택 32만가구를 2012년까지 6년 앞당겨 조기공급하기로 했다.

 

그러나 보금자리 시행자인 LH의 미착공 물량과 재무구조를 살펴보면 보금자리주택 사업의 어려움은 예고됐다.

 

LH에 따르면 현재 보유한 사업지는 414개 지구, 총 사업비 425조원 규모로 이 가운데 138곳은 보상이 시작되지 않은 신규 사업지다.

 

LH는 이 사업을 모두 추진할 경우 연간 45조원의 사업비가 소요되고, 이 경우 현재 125조원의 부채가 2014년에는 254조원까지 치솟을 것으로 보고 있다.

 

연간 채권 발행 규모도 현재 10조~12조원에서 2배가 넘는 25조~30조원으로 늘려야 한다.

 

만약 LH가 그린벨트 보금자리주택 등을 고려해 착공 물량을 연평균 10만5천가구로 늘린다면 부채비율은 554%로 증가한다.

 

LH는 이 때문에 현재 미보상 신규사업지 138곳의 사업 일정을 포기하거나 연기하는 등 사업을 재조정하고 있다.

 

■ 분양시장 침체 심화 우려

 

보금자리주택 공급에 차질이 예상되면서 정부차원의 대책마련을 요구하는 목소리도 커지고 있다.

 

LH의 자금난 등으로 사업추진이 쉽지 않은데다 민간 분양시장까지 위축시켜 결과적으로 2~3년 뒤 주택 공급 부족을 가져올 수 있다는 점에서다. 정부의 보금자리주택 사업 추진 여파로 민간 분양시장은 바닥을 기고 있다.

 

사업 모두 추진땐 현재 125조 부채 2014년엔 254조까지 기하급수적↑

 

목표달성 어려워 사업 전면 재조정… “물량 줄이는 속도조절 필요해”

 

수도권 아파트는 3순위에서도 마감이 어렵고 보금자리주택 인근 지역의 일반 아파트는 미분양 공포로 분양을 할 엄두를 못내고 있다.

 

부동산114 조사에 따르면 지난해 민간 건설사가 연초에 잡은 분양계획은 25만8천여가구에 달했지만 실제 분양된 물량은 35%인 9만1천여가구에 불과했다.

 

그린벨트 보금자리주택 대기 수요가 늘면서 집값은 잡았지만 전세난은 확대시켰다는 비난도 커지고 있다. 공공이 분양하는 보금자리주택을 받기 위해서는 무주택 자격을 유지해야 하기 때문에 집을 사지 않고 전세로 눌러앉는다는 것이다. 실제 2009년 10월 이후 지난달까지 수도권 아파트의 전셋값은 평균 11.4% 상승했다.

 

이 가운데 보금자리주택지구가 들어선 서울은 12.2%, 성남 17.3%, 시흥 13.2%, 하남 13.1%, 구리 14.2% 등으로 평균 이상 상승했다.

 

보금자리주택 여파로 이미 지구지정이 끝난 2기 신도시나 일반 택지지구 사업도 타격을 받고 있다.

 

전문가들은 이러한 현상이 그린벨트 보금자리주택 분양이 끝나는 4~5년 뒤까지 계속된다면 민간주택 건설 위축에 따른 주택공급이 심화될 것으로 우려했다.

 

■ 공급목표 재점검해야

 

전문가들은 지금이라도 보금자리주택의 공급목표에 연연하지 말고 주택시장 및 공급주체의 여건에 따라 탄력적으로 대응할 것을 주문하고 있다.

 

LH의 사정을 무시하고 2012년까지 32만가구 공급 목표를 달성하기 위해 무리하게 지구지정을 한다면 보상, 착공, 분양 등 후속일정도 연쇄적으로 차질을 빚을 수밖에 없다는 것이다.

 

주택산업연구원 장성수 책임연구위원은 “지구지정을 하고 제 때 보상, 착공을 못한다면 원주민들의 재산권 행사에 심각한 피해를 줄 수 있다”며 “공공이 소화할 수 있는 물량만 내놓고, 나머지는 민간 주택시장에 맡기는 게 현실적인 방안”이라고 말했다.

 

한양사이버대 지규현 교수는 “공공의 역할 중 하나는 시장이 제대로 작동되도록 하는 것인데 공공이 저렴한 주택 공급을 독점하면서 민간 공급은 위축되고, 전세 수요는 확대되는 부작용을 낳고 있다”며 “집값이 오르면 공공주택 공급물량을 늘리고, 집값이 떨어지면 물량을 줄이는 속도조절이 필요하다”고 말했다.

 

한국건설산업연구원 김현아 연구위원은 “보금자리주택지구에서 민영 아파트 건설 비율을 높인다면 택지 매각 수입이 늘어날 것”이라며 “LH는 전용면적 60㎡ 이하 소형주택만 짓고 60~85㎡의 중형은 모두 민간이 짓도록 양보하는 것도 방법”이라고 말했다.  이선호기자 lshgo@ekgib.com