새로 입대사업 하려면 종부세부터 꼼꼼히 챙겨야

도시형 생활주택, 오피스텔 등 수익상품 겨냥해도 좋을듯

최근 인기를 끄는 도시형생활주택에 일반인들이 여러 채 분양 받아 임대사업을 하고 있는 사례가 늘고 있다.

그러나 임대사업을 할 때 사업자 등록을 하지 않을 경우 종부세가 부과된다는 것에 주의하자.

도시형 생활주택이 임대사업으로 각광받는 이유는 도시형생활주택이나 오피스텔 모두 1~2인 가구를 겨냥한 수익형 상품이기 때문이다.

또 도시형생활주택은 오피스텔과 실내 면적 및 구성, 분양가 등에서 서로 유사하기 때문에 오피스텔과 수익률 비교 대상으로 눈여겨볼 만하다.

내부 평면이나 생활가구, 가전제품이 내장형 형태로 제공되는 풀옵션 형태 등이 거의 비슷해 월세 수준에도 차이가 거의 없다.

여기에 적용되는 법이 달라 과세 기준에는 차이가 나기 때문에 잘 살펴봐야 한다. 도시형생활주택은 주택법의 적용을 받아 1주택을 보유한 사람이 도시형생활주택을 구입하면 2주택자로 분류된다. 다만 전용 20㎡ 이하 1가구를 구입할 때는 여전히 1주택자로 간주된다.

아울러 주택 임대 사업자로 등록할 때 전용 60㎡ 이하면 취득세가 면제된다. 재산세는 2가구 이상 임대 목적으로 사용하는 경우 전용 40㎡ 이하는 면제，40~60㎡는 50%,60~85㎡는 25%를 감면받는다.

반면 건축법을 적용받아 업무시설로 분류되는 오피스텔은 취득가액의 4.6%를 취득세로 내야 한다. 오피스텔에서 임대소득이 발생하면 근로소득과 합산해 다음해 5월 종합소득세 신고를 해야 한다. 고가 주택이 아닌 1주택자라면 주택임대소득은 비과세된다.

종합부동산세는 공시가격 6억원 이하, 전용면적 149㎡ 이하 주택 2가구 이상을 5년간 임대하면 비과세 혜택을 받을 수 있다는 것과 차이점이다.

양도소득세는 주택 수와 보유 기간에 따라 세율이 적용된다. 1가구 1주택자가 3년을 보유할 경우 양도세는 면제된다.

양도세는 등기상 용도에 관계없이 주거 여부에 따라 달라진다. 임대목적의 투자였다면 양도세 부담은 크지 않다. 다만 오피스텔을 주택으로 사용한 경우 다른 주택을 팔 때 양도세에 영향을 미칠 수 있으며, 2주택자로 간주돼 비과세 대상에서 제외된다.

오피스텔 취득일로부터 2년 이내에 기존 주택을 팔았다면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이에 따라 도시형 생활주택이나 오피스텔의 수익률은 세제 혜택 여부에 좌우되며, 대출을 끼고 투자할 때 은행 대출 금리이상의 임대 수익률이 예상되는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

16일 국세청에 따르면 올해 종합부동산세가 비과세되는 임대주택을 보유하고 있더라도 사업자등록을 하지 않으면 비과세 혜택을 받을 수 없다.

국세청은 올해 주택분 종부세 예상 납세의무자 20만여명 중 종부세가 비과세되는 임대주택을 보유하면서 사업자등록을 하지 않은 임대주가 1만여명에 달한다고 밝혔다.

이 때문에 비과세 혜택을 받기 위해서는 관할 지방자치단체에 주택임대사업자 등록과 관할 세무서에 사업자 등록을 각각 해야 하며, 종부세 납부기간(12월1∼15일) 전인 비과세 신고기간(9월16∼30일)에 합산배제 신고를 관할 세무서에 해야 한다.

단, 비과세 신고를 한 주택 중 의무임대기간을 채우지 않고 중도 양도하는 경우 이미 비과세 받은 세액과 이자 가산액을 추징받는다는 것을 유의해야 한다.

/유진상기자 dharma@ekgib.com