송도 6·8공구 매각 ‘산넘어 산’

인천시 ‘토지가격 100% 선납 조건’ 신탁 방안 검토

현행법 저촉 우려 사업자 찾기 난항… 제값받기도 의문

인천시가 부족한 재원을 마련하고자 송도 6·8공구 매각을 추진하고 있지만 관련 법에 저촉되거나 토지가격을 제대로 받기 어려울 것으로 보인다.

17일 시에 따르면 최근 송도 6·8공구 감정평가를 진행해 8천억~8천500억원 상당의 감정가격을 얻을 것으로 내다보고 있다.

시는 기반시설도 안돼 있는 송도 6·8공구를 공개입찰로 매각할 경우 헐값 매각이나 공유재산법 위반 논란 등이 일 것으로 판단해 매각보다는 신탁이나 매매예약제, 계약금환불제 등의 방안을 놓고 검토하고 있다.

시는 일단 신탁에 무게를 두고 있다.

신탁은 신탁회사 또는 신탁회사가 포함된 SPC에 신탁을 의뢰해 분양이나 임대방식으로 수익을 만들어 이익을 얻는 방식이지만 시는 토지가격의 100%를 선납받는 조건을 내걸어 현금을 확보하겠다는 계산이다.

하지만 금융감독원이나 신탁회사 측은 토지가격 선납조건이 현행법상 저촉을 받을 수 있으로 보고 있다. 금융투자업 규정 제4-86조에는 개발신탁의 경우 부동산신탁재산으로 70%까지만 자금차입을 할 수 있도록 하고 있다. 토지대금을 완납하기란 불가능하다는 것이다.

또 매매예약제의 경우 지금 당장 매매계약을 맺는 것이 아니라 3~5년 후 정식계약을 맺기로 하고 토지대금을 선납받는 방식이다. 시는 송도 6·8공구 기반시설이 완료되고 부동산 경기가 되살아나면 토지 시세가 지금보다 상승할테니 이득분만큼을 시와 나누는 것을 조건으로 걸어 당장의 헐값 매각 논란을 잠재우겠다는 구상이다.

그러나 이같은 조건을 받아들이려는 사업자가 거의 없다는 것이 문제다.

대부분 계약금 형식으로 토지대금의 50% 수준에서 거래한 뒤 그나마 매매계약이 성사되지 않으면 이자 등 금융비용은 시가 물어야한다는 조건을 내걸고 있다.

계약금환불제도 비슷하다. 계약금 형식으로 토지대금 일부를 우선 받고 개발이 여의치 않거나 여타의 이유로 계약을 해지하면 금융비용과 함께 원금을 돌려줘야 한다.

결국 포장만 신탁이나 매각일 뿐 토지를 담보로 대출받는 것과 다르지 않지만 시가 당장 손에 쥘 수 있는 돈은 땅값의 50~70%밖에 안되는 것이다.

이와 관련 시 관계자는 “금융권에서 신탁을 받거나 매매계약을 하겠다며 접촉해오는 일이 많지만 대부분 금융비용을 보전해줄 것을 요구하고 있어 심도 있게 검토하고 있다”며 “감정가격이 확정되면 정확한 매각 방식을 결정할 예정”이라고 말했다.

김미경기자 kmk@kyeonggi.com