[부동산 현장]임대차 계약하면 확정일자 받아야

임대차계약을 하면 ‘확정일자’를 받아야 한다는 것은 이제는 모든 국민의 상식 범위에 속하게 됐다. 그러나 ‘최우선변제금 제도’와 ‘우선변제금 제도’라는 세부 내용으로 들어가면 많이 헛갈리고 현업에 종사하는 중개업자들 조차 실수할 수 있는 ‘최우선 변제금’과 ‘재계약시 확정일자’에 대해 얘기해 보고자 한다.

첫째, ‘최우선 변제금’이란 경매절차 로부터 소액 임차인 보호를 위하여 선순위 권리자들보다 최우선해 보증금의 일정액을 보호해 주는 제도로써 임대가의 인상에 따라 기준이 변함에 따라 보호받는 소액임차인들의 기준도 상향돼 왔다.

최우선 변제금의 보호대상인 ‘일정보증금 범위’라는 것이 내가 계약한 날이 법에 따르는 것이 아니라 해당 건물에 선순위 권리가 설정 된 날에 법을 적용해 그 보증금이하인 사람들만 보호한다는 것이다. 예를 들면 2012년 4월1일에 수원(서울을 제외한 수도권)에서 임대차계약을 한 임차인은 2010년 7월 26일 이후의 법인 보증금이 6천500만원 이하라면 2천200만원까지 최우선 변제금을 받는 줄 알겠지만 실은 선순위 권리가 언제 설정이 됐느냐에 따라 보호대상이 정해지고 금액도 정해진다는 것이다.

둘째, 요즘처럼 전세가가 뛰고 있는 시기에 보증금을 증액해 재계약하는 경우에는 확정일자를 어떻게 받아야 할지 걱정이 된다. 이럴 경우 제일 간단한 방법은 당사자끼리 계약서를 새로 작성하여 확정일자를 받는 것이다. 이 경우에도 기존 보증금에 대한 순위가 유지돼 우선 변제권이 지속되기 위해서는 기존 계약서 보관은 필수이다.

기존 계약서에 가필을 하여 확정일자를 다시 받아도 되는데 계약서 특약사항 빈곳에 연장하는 계약기간, 증액금액, 재계약이라는 표시, 임대인ㆍ임차인의 성명, 증액일 등을 빠짐없이 기록하고 양 당사자가 날인하면 된다. 두가지 모두 불안하다면 근처 공인중개사사무소에 가서 약간의 대필료를 주고 계약서 작성을 의뢰하면 큰 불안은 없을 것이다.

 

박찬국 수원탑공인중개사사무소 대표