악재 짙은 안개… ‘내집 마련’ 만만찮겠네

2016 달라지는 부동산 시장

부동산 시장은 전통적으로 정부 정책과 국내ㆍ외 요소에 큰 영향을 받는다. 전문가들은 올해 부동산 시장이 안갯속이라고 입을 모은다.

미국의 금리 인상과 중국을 비롯한 국제 경기 침체, 한국의 저성장 기조 등 국내ㆍ외로 불안요소가 산적하기 때문이다.

이러한 상황에서 달라지는 제도를 꼼꼼히 챙겨야 안정적이고 성공적인 투자에 나설 수 있다. 올해부터 달라지는 부동산 관련 각종 제도를 살펴본다.

■ 까다로워지는 주택담보대출

올해 1월부터 주택담보대출 여신심사가 강화된다. 지난해 7월 정부가 발표한 ‘가계부채 종합관리 방안’에 따라 이자만 내는 거치식 주택담보대출 방식에서 원리금을 함께 갚는 분할상환 방식이 확대돼 상환 부담이 커진다. 수도권은 오는 2월부터, 지방은 5월부터 시행된다.

또 주택 임대소득 연 2천만원 이하 비과세 유예기간도 올해 말로 종료된다. 지금까지는 전세든 월세든 연간 2천만원 이하의 임대소득이라면 사실상 세금 부담이 거의 없었다. 연간 임대소득이 2천만원 이하에 대해 올해 말까지 과세를 유예했기 때문이다. 하지만 2017년 소득분부터 분리과세한다.

■ 나대지 등 양도세 중과제도 ‘부활’

비사업용토지 양도세 중과제도 유예기간이 지난해 말 종료됐다. 비사업용토지는 나대지ㆍ부재지주 소유 임야 등을 실수요에 따라 사용하지 않고 재산 증식 수단으로 보유한 토지를 말한다. 2005년 ‘8·31 부동산대책’을 통해 비사업용 토지에 대해 보유 기간과 관계없이 양도 차익의 60%를 세금으로 매기는 중과세 제도가 도입됐다.

이후 2008년 글로벌 금융위기로 부동산시장이 침체되자 기본세율(6~38%)에다 추가 세율(10%p)을 적용, 1~2년 주기로 중과세를 매번 유예해 왔다.

하지만 올해 1월1일부터 거주용이나 사업용이 아닌 비사업용토지는 양도 차익에 따라 16~48%의 세율을 적용받게 된다. 다만 3년 이상 보유할 때부터는 장기보유특별공제 혜택을 받게 된다. 10년 이상 장기 보유하면 양도 차익의 최대 30%를 공제 받을 수 있다.

■ LTV·DTI 규제완화 종료

금융위원회는 지난 2014년 8월 DTI(총부채상환비율)를 모든 금융권과 수도권에 60%로, LTV(주택담보대출비율)는 70%로 각각 조정했다. 이전에는 은행ㆍ보험권에서 서울은 50%, 경기ㆍ인천 지역은 60%를 적용했다. 

LTV는 은행ㆍ보험권에서 수도권이면 50~70%를, 비수도권에는 60~70%를 적용했다. LTVㆍDTI 규제 완화는 행정지도 성격이 강해 1년 단위로 연장 여부를 결정하게 되는데 오는 7월 이전 연장 여부를 검토할 예정이다. 또 7월에는 주택분 재산세 절반을 납부해야 한다. 납부기간은 7월16일부터 31일까지다.

■ 4월 총선, 부동산시장 변수되나

오는 4월에는 제20대 국회의원 선거가 예정돼 있다. 과거에는 선거철 표심을 잡기 위해 여러 개발공약과 정책이 발표되면서 부동산 가격 상승을 이끌기도 했지만 2000년 이후 치뤄진 총선에서는 분위기가 많이 달라져 집값에 별다른 영향은 없었다. 하지만 각 지역구별로는 민심을 고려한 개발 공약들이 나오고 있는 만큼 총선 이후 지역별 온도차가 있을 것으로 예상된다.

이와 함께 올해에는 교통망 개선도 눈에 띈다. 6월 상반기에는 수서 고속철도(KTX)가 본격 운영에 들어가고, 성남~여주간 복선전철이 개통돼 대중교통이 열악했던 경기 일부지역의 접근성이 나아지면서 집값 상승에도 영향을 미칠 지 관심이 모아지고 있다.

김규태기자