[천자춘추] 임차인 울리는 ‘권리금 중개수수료’

최근 필자가 자문을 맡고 있는 수입자동차 판매사로부터 다음과 같은 질의를 받았다. 위 수입자동차 판매사는 수년간 운영하던 자동차 판매 전시장의 영업시설을 신규 임차인 회사에 양도하고 권리금을 받았다. 그런데 이를 중개한 중개업자가 5% 상당의 과도한 중개수수료를 요구하는데, 이를 지급할 의무가 있는지에 관한 질의였다.

 

현행 공인중개사법은 부동산거래에 대한 중개보수의 최고한도를 거래금액의 0.9%로 정하고 있다. 이 보수한도를 초과해서 받은 중개업자는 형사처벌은 물론 등록취소 등의 행정처분을 받게 될 뿐만 아니라 민사적으로도 보수한도를 넘어 수령한 금원은 부당이득으로 상대방에게 반환할 의무까지 부담하게 된다.

 

하지만 상가권리금 거래에 따른 중개보수에는 공인중개사법이 정한 보수한도 규정이 적용되지 않는다. 왜냐하면 공인중개사법 상 중개대상물은 ‘토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건’으로 한정되어 있는데, 권리금은 이러한 중개대상물에 포함되지 않기 때문이다(대법원 2005도6054 판결 참조).

 

상가건물임대차보호법에서 권리금은 ‘임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 지급하는 금전 등의 대가’로 정의된다.

 

위와 같이 권리금은 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 입지에 따른 영업상의 이점 등에 대한 객관적 가치산정 과정을 거쳐야 하는 복잡성이 내재되어 있다. 그리고 우리 사회는 2015년 상가건물임대차보호법의 개정으로 상가 임차인의 권리금 보호를 법제화하기 전까지 ‘권리금’을 실질적 재산권으로 인정하는데 다소 소극적인 분위기였다.

이런 이유로 입법과정에서 일반 부동산 거래와 달리 권리금 거래는 중개보수 제한 대상에서 제외되었을 것으로 추정된다.

 

하지만 현재 권리금 거래의 실상은 적당한 액수를 정할 뿐 객관적 가치 산정을 위한 중개인의 노력은 찾아볼 수 없다. 일반 부동산 거래와의 차별성을 찾을 수 없는 것이다.

 

반면, 권리금 거래에 대한 중개보수가 제한되지 않음으로 인하여 많은 부작용이 발생하고 있다. 일부 중개업자의 경우 ‘권리금 중 신규 임차인으로부터 얼마 이상 받는 금액에 대하여는 액수 불문하고 모두 중개업자가 취득’하기로 중개약정을 하기도 한다.

이 경우 중개업자는 과도한 권리금을 지급받기 위하여 필연적으로 신규 임차 희망자에게 중개 대상 상가의 가치를 과장하여 설명하게 된다. 그리고 이러한 ‘권리금 부풀리기’는 상가거래 시장 왜곡으로 이어진다.

 

2015년 상가건물임대차보호법의 개정으로 권리금 보호가 법제화된다. 이에 따라서 일부 중개업자들에 의한 ‘권리금 부풀리기’식 중개로 인한 부작용은 더욱 심각해질 것이다.

 

필자는 그런 맥락에서 더 이상 사회적 폐해와 부작용이 방치되지 않도록 권리금 거래에 대한 중개보수를 제한하는 조속한 입법을 촉구하는 바다.

 

임영근 변호사