[천자춘추] 집값 폭등 부메랑으로 돌아온다

최근 부동산 시장이 하락세를 멈추고 일부 반등 양상을 보이면서 정부는 추가적인 규제로 분양가상한제를 거론하며 시장을 압박하고 있다.

국토부가 마지막 규제 카드로 여겨지는 분양가상한제까지 들고 나온 것은 부동산 시장 반등에 대한 엄포이자 강남권 재건축 시장에 효과를 발휘할 무기라고 판단한 것으로 보인다.

그동안 주택도시보증공사(HUG)를 통한 분양가 규제가 가중되자 일부 재건축 단지들에서는 후분양을 통해 분양가 규제를 벗어나려고 하는 움직임이 가속화되고 있다. 이런 상황에서 국토부는 재건축ㆍ재개발 사업에서의 분양가상한제 적용 대상을 ‘제도 시행 후 관리처분계획인가를 신청하는 단지’에서 ‘제도 시행 후 입주자 모집공고를 하는 단지’로 바꿀 가능성이 있다고 밝혀 후분양까지 분양가를 통제하겠다는 입장을 보인 것으로 판단된다.

이 정도면 현 정부는 ‘재건축 포비아’에 빠져 있다고 해도 과언이 아니다. 정부는 강남권을 중심으로 한 재건축재개발에 대해 집값 불안을 야기하는 진앙이자 투기세력의 온상으로만 여기고 있으며 최대한 사업을 막고자 할 수 있는 모든 규제를 다 동원하는 양상이다.

하지만, 가용택지가 부족한 도심권에 주거환경이 양호한 신축 주택을 다량 공급할 방법은 재건축ㆍ재개발 사업이 거의 유일하다. 정부가 공급확대를 위해 들고 나온 3기 신도시는 효과를 발휘하기 어렵다. 직주근접이 가능하고 주거여건이 뛰어난 곳에 수요가 몰리는 것은 당연한데 도심권이 아닌 외곽지역에 주택을 공급하는 것은 남의 다리를 긁는 꼴이다.

최근 2000년대 대비 2010년대 연간 서울 아파트 준공 물량이 44.9% 감소했다는 조사결과가 있었고 정부가 온갖 규제를 통해 재건축재개발 등을 막으면서 도심권 주택공급이 줄어드는 상황에서 도심 신축 아파트에 대한 수요는 더욱 증가할 것으로 전망된다. 금리 인하 가능성이 커지고 있고 10조 원 가량의 토지 보상금이 풀리는 등 시중 부동 자금이 늘어나는 상황에서 투자처를 찾지 못한 자금이 리스크가 낮은 서울 아파트 시장에 쏠릴 수 있다는 가능성이 제기되는 것이다. 이렇게 규제 탓에 공급은 위축되고 대기수요는 늘어나는 상황이 계속되면 정부의 규제로 통제할 수 없는 시점이 올 수밖에 없고 이는 주택가격 폭등으로 이어질 수 있다.

정부는 내년 4월 총선을 앞두고 지지층의 표심을 결집하기 위해 부동산 정책을 활용하고 있는 것으로 보인다. 장기적 관점과 거시적 안목으로 판단해야 할 부동산 정책을 정략적으로 이용해서는 안 된다. 일각에서 제기하고 있는 “강남권 주택 공급을 줄여서 오히려 가격을 오르게 하고 가진 자들만 더 배부르게 하는 반서민 정책”이라는 비판을 진지하게 받아들여야 할 것이다.

김진수 건국대 행정대학원 도시 및 지역계획학과 주임 교수