[천자춘추] 수도권 주택공급에 대한 질문

첫째, 수도권 인구는 앞으로도 증가할까?

최근 들어, 청년인구의 유입과 신산업의 성장으로 수도권 인구 및 가구 수와 일자리의 증가가 가파르다. 최근의 기술혁명에 따른 산업구조변화가 새로운 추세를 보인다. 이러한 변화는 수도권의 새로운 주택수요와 지방인구감소를 동시에 가져온다. 수도권의 주택문제해결 노력과 지역균형발전의 문제를 함께 풀어가야 하는 이유다.

둘째, 실현 가능한 주택공급방식은 무엇인가?

추가적인 주택공급이 필요하다면, 도심 고밀화와 신도시 건설 중에서 무엇을 선택해야 하는가? 서울은 고밀인가, 저밀인가, 만약 밀도가 낮다면, 이를 채울 수 있는 ‘실현 가능한 사업수단’은 무엇인가. 인구밀도나 산과 강의 형상을 보면, 서울은 이미 세계 대도시 중 밀도가 가장 높은 수준이다. 물론 일부 지역의 건축밀도는 낮아 보인다. 3기 신도시가 위치한 서울 반경 15㎞ 권, 30분 통근권은 서울인가, 주변인가?

셋째, 서울 도심에 공급 가능한 주택규모는 얼마일까?

기반시설처리 용량이 높고 대중교통이용을 촉진할 수 있는 환승역세권과 제조업 영위가 어려운 준공업지역의 복합화와 고밀화는 바람직한 방향이다. 낡고 불편한 주택을 재개발, 재건축하는 일은 촉진돼야 한다. ‘분상제’, ‘재초환’ 등 정비사업을 둘러싼 규제들을 재검토해 사업이 작동하도록 해줘야 한다. 한편으로 용적률, 높이규제를 없애면 주택공급이 확대돼 가격이 안정될 것이라는 ‘민간 만능’도 경계해야 한다. 공공재개발, 민간 재건축, 빈땅 개발을 통해 실제로 공급될 수 있는 물량은 얼마나 될까?

넷째, 진행 중인 사업을 되돌릴 수 있는가? 진행 중인 3기 신도시건설과 GTX건설을 철회할 수 있는가. 이로 인한 득과 실은 무엇인가.

 

다섯째, 공허한 논쟁 대신 합리적 공론화의 장을 기대하는 일은 과욕인가?

세계 10대 경제대국이 됐는데, 부동산을 둘러싼 논의는 10년쯤 후퇴한 느낌이다. 도심의 낡은 집을 고쳐 쓰는 일을 서둘러야 한다. 재개발과 재건축이 작동될 수 있도록 관련제도가 개선돼야 한다. 공공은 규제를 완화해주고, 민간이 하기 어려운 일을 맡아야 한다. 특히 서울의 도심부와 같이 빽빽하고 비싼, 이해관계가 첨예한 곳의 정비사업을 속도전으로 밀어붙이는 일을 경계해야 한다. 도심부에 수십만 호의 주택을 단기간에 공급하는 일은 상상하지 못했던 ‘리스크’를 만들어낼 것이다. 숨 고르기와 역할분담이 필요하다. 진행 중인 3기 신도시와 GTX건설은 그린벨트에 갇혀 있는 서울의 숨통을 틔워주고 수도권의 새로운 ‘다핵분산형’ 비전을 보여줄 것이다. 부동산 문제를 규범이나 도덕의 잣대로 재단하게 되면 ‘시장’이 작동해 문제를 풀어갈 기회를 놓친다. 공허한 논쟁 대신 합리적인 공론화가 절실하다.

김현수 단국대 도시계획부동산학부 교수