[천자춘추] 추석 이후 부동산시장 어디로 가나

집값 상승이 13년 만에 최고 수준이다. 올라도 너무 오른다. 서울이나 수도권 유명지역뿐만 아니라 그동안 저평가 지역이라 불리는 외곽지역의 아파트와 빌라까지 급등하고 있다. 마치 통제 불능 상태인 것 같은 착각마저 든다.

정부는 최근 대출규제, 기준금리인상, 신도시 추가 공급, 오피스텔 등 비주거시설의 규제완화를 통한 공급확대 등 여러 대책을 쏟아 내고 있지만, 집값 상승 열기를 꺾기는 역부족이다.

오히려 정부가 대책을 발표할 때마다 이를 비웃기라도 하듯이 가격이 급등하자 차라리 정부가 아무것도 하지 않는 것이 더 좋겠다는 볼멘 목소리가 공감을 얻는 요즘이다.

9월 7일 발표된 국책 연구기관의 보고서(부동산 시장질서 확립을 위한 중점 대응전략)에서 원인과 답을 한번 찾아보도록 하자. 부동산시장의 변화를 간과한 채 기존의 규제, 과세 중심의 부동산 정책을 답습했기 때문이라고 정책의 실패를 지적한다. 변화하는 주택문제에 대한 근본적인 진단 후 다양한 정책수단을 활용한 것이 아니라 정책 이념에 따라 조세, 대출 정책의 틀을 바꾸는 등 일관성 없는 정책으로 시장의 불확실성만 키웠다는 것이다.

정부가 투기의 주범으로 지목한 다주택 보유자에 대해서는 객관적인 기준이나 사회적인 합의 없이 복수의 주택 소유를 다주택자라고 규정하면서 종합부동산세, 양도세 등 조세 중과만 했다. LTV(담보대출인정비율), DTI(총부채상환비율) 등 대출규제를 투기지역 중심으로 하면서 자기자본이 부족한 실수요자들의 주택구매 기회를 제약했고, 이런 과도한 대출규제로 인해 편법대출이 급증하면서 금융시장안정을 저해할 수 있어 실수요 목적의 부동산 수요자를 위한 합리적인 대출규제 기준을 마련해야 한다고 제언했다.

부동산시장 정책의 핵심은 정상적인 거래를 통해 부동산시장에 활기를 불어 넣어야 한다. 시장을 억누르면 풍선효과 탓에 예상치 못한 문제만 생길 뿐이다.

추석 이후에도 주택시장의 이상과열 현상은 지속될 가능성이 크다. 저금리, 유동성 기조가 갑자기 사라지기 어렵고 국책연구기관에서 제시한 여러 문제점에 대해 정부는 여전히 귀를 닫고 있기 때문이다.

우리가 귀 기울여야 하는 것은 보고서의 결론에 나오는 부동산시장에 대한 경고다. 최근의 집값 급등은 정상적인 거래를 통한 실물가치가 상승한 것이 아니라 과도한 유동성과 정책의 실패에 따른 명목가치만 비정상적으로 상승한 것이다.

원가에 비해 터무니 없이 오른 평가가치의 급등은 실질소득의 한계와 시간의 경과하면서 금리가 정상화되거나 실물경기가 침체되면 유지되기 어려울 것이고 자칫 가격 급등 찰나의 환상이 신기루처럼 사라질 수 있다는 것이다.

물론 신기루처럼 사라지지 않을 수도 있지만 자산버블이 없다고 단정 짓기도 어렵다. 발생가능성은 작지만 일단 발생하면 엄청난 충격과 파급 효과를 가져오는 현상인 블랙스완이 발생할 가능성은 언제든지 존재하는 만큼 우리는 항상 미래의 불확실성에 대한 위험관리는 미리 준비해둘 필요가 있다.

김인만 부동산경제연구소 대표