[천자춘추] 집합건물 구분소유자 참여의 중요성

신규분양 아파트와 오피스텔 등 집합건물에 관해 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 ‘관리단’이 당연히 설립된다(집합건물법 제23조 제1항). ‘분양자’(대개 ‘시행사’)는 관리단이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리할 수 있고, 그 결과 최초 관리단집회 소집을 구분소유자들에게 통지하고 관리단집회의 소집절차를 진행할 수 있는 것도 분양자라고 해석된다(제9조의3).

그런데 최근 수도권 일대 신규 집합건물을 대상으로 이른바 ‘아파트 X맨’, ‘오피스텔 헌터’로 일컬어지는 자들이 기승을 부리며 분쟁을 유발한다. 이들은 빠르게 입주자 커뮤니티를 개설·운영하면서 ‘관리비가 과다하다’는 등 근거 없는 악의적인 풍문을 흘리는 방법으로 분양자와 관리업체에 대한 나쁜 여론을 일으키고, 커뮤니티에 비판적인 글을 삭제하거나 비판적인 가입자를 강퇴시키기도 한다. 인력을 동원해 사전에 가가호호 방문해 의결권 위임장을 받은 다음 관리단집회에서 자신들이 내정한 관리인을 선출하거나 직접 관리단집회 개최를 주도해 관리인을 선출하기도 한다. 임기 동안 집합건물 관리를 통해 각종 이권과 이익을 도모할 목적이었기에 대부분 별도의 관리업체를 끼고 침입한다. 그러기에 대의원에 해당하는 관리위원 선임보다 더 긴급하고 빠르게 ‘관리업체의 변경’ 안건을 통과시키려 한다. 의결정족수 충족을 위해 위임장을 일부 위조하거나 무단 대필하는 일도 서슴지 않는다. 이들이 떠나버릴 즈음 남는 피해와 불편은 고스란히 구분소유자들 내지 입주자들의 몫이다.

분양자의 관리인 선임 절차를 무시하고 독자적으로 관리단집회를 개최하고자 한다면 대부분 X맨 혹은 헌터라고 의심해도 된다. 분양자의 선관의무에 기한 관리단집회 결의는 자신들의 목적에 방해되기 때문이다.

관리인이 아니면서 관리인 행사를 하는 자를 ‘참칭 관리인’이라고 한다. 분양자는 참칭 관리인을 상대로 관리단집회결의 취소소송을 제기할 수 있고, 관리업체 변경 등 참칭관리인의 전횡(專橫)을 방지하기 위해 직무집행정지가처분을 통해 결의취소소송 판결 선고시까지 업무 수행을 정지시킬 수 있다. 입후보 및 경쟁의 기회 잠탈, 의사록 작성 및 날인의 자격요건 위반, 의결권 위임의 위법, 의결정족수 불충족 등 집합건물법령 위반이나 집회절차의 현저한 불공정성을 증명해 관리단집회결의의 취소를 이끌어 낼 수 있다. 다만 X맨이나 헌터들의 명백한 위법을 입증해 내는 일은 쉽지만은 않다. 구분 소유자들의 관심과 참여가 이들의 불법적인 침투와 탐욕스러운 행태를 미연에 방지할 수 있는 열쇠다.

설대석 법무법인 대화(大和) 변호사