[천자춘추] 전세보증금 안전하게 지켜낼 수 있다

우리나라의 주택 가격은 그동안 저금리 기조에 편승해 갭투자, 영끌투자 등 투자 바람을 타고 가파르게 상승했으나, 정부의 부동산 규제 정책과 물가상승 그리고 금리 인상 등의 영향이 맞물려 작용하면서 계속 하락세를 보이고 있다.

한국부동산원의 전국 주택가격 동향 조사에 따르면 종합주택매매가격지수가 올 7월 전국 104.8, 수도권 105.8이던 것이 계속 하락세를 보이면서 3개월 만인 10월에 전국 103.1, 수도권 103.7로 각각 떨어져서 그 폭이 점점 커지고 있다. 주택가격의 하락은 결국 전세시장에도 영향을 줘 주택가격 상승기에 높게 형성된 전세가격이 이제는 깡통전세의 우려까지 보이고 있다.

깡통전세는 발생 원인에 따라 유형이 다양하게 나타나지만 결국은 주택의 매매시세에 전세보증금 등이 차지하는 비율이 높아 집주인에게는 남는 것이 없고, 임차인에게는 임대차가 종료되는 경우 전세보증금 전액을 안전하게 반환 받는 것이 매우 위험한 상태에 있는 것을 말한다.

한국부동산원의 임대차시장 사이렌에 따르면 지난 10월 주택의 매매가격에 대한 전세가율은 최근 3개월 평균 전국 아파트가 75.4%, 연립·다세대가 82.2%를 차지한다. 이중 수도권의 경우 아파트 70.6%, 연립·다세대 82.7%, 인천 아파트 73.5%, 연립·다세대 88.7%, 경기도 아파트 71.9%, 연립·다세대 82.2%의 비율을 보여주면서 연립·다세대가 아파트에 비해 전세가율이 높은 것으로 나타난다. 전국에서 전세가율이 가장 높은 지역으로 아파트의 경우는 경북 86.8%, 연립·다세대 주택은 세종시가 116.8%로서 최고 높게 나타나 세종시의 경우는 역전세 현상까지 보여주고 있다. 이렇게 각 지역의 전세가율이 해당 지역 주택의 매매가격보다 높은 경우에는 전세보증금의 안전한 회수에 빨간불이 켜지고 있음을 보여주는 것이다.

지난 10월 전국에서 발생한 전세보증사고 금액은 1천526억 2천455만원으로, 9월의 1천98억 727만원보다 39% 상승했다. 같은 기간의 사고 건수는 523건에서 704건으로 34% 증가했으며, 사고율은 2.9%에서 4.9%로 2.0%포인트 상승했다. 이러한 주택시장 상황이 전개되면서 집주인의 보증금반환에 대한 고충도 크겠지만, 임차인의 경우는 전 재산인 전세보증금에 손해가 발생하게 되고, 이사를 나가고 싶어도 나갈 수 없는 고통에 시달리게 되는 것이다.

‘주택임대차보호법’ 제3조의3에서는 임대차가 종료되고 임차인이 이사를 가야 함에도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는 경우 임차인이 할 수 있는 방법으로 임차권등기명령제도를 두고 있다. 즉, 임차인은 자신의 전세보증금에 대한 대항력과 우선변제의 순위 보존을 위해 주민등록 이전과 이사를 하기 전에 먼저 소재지 관할법원에 임차권등기명령을 신청하면 부동산등기부에 임차권이 등기돼 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 취득하게 되므로 이사를 가도 무방하다. 만약 그 이후에도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면 해당 주택에 대하여 법원 경매를 신청해 그 경매낙찰대금에서 전세보증금 등을 찾아갈 수 있다. 하지만 주택의 경매낙찰가율이 높아 임차인이 임대차보증금을 손실 없이 찾아올 수만 있다면 다행이지만 요즘같이 주택가격의 하락 시기에는 경매낙찰가가 임대차보증금보다 낮아질 수도 있으므로 임대차 보증금에 손실이 발생할 수 있는 위험이 따른다.

이렇게 위험한 전세보증금을 안전하게 지켜내기 위해서는 반드시 주택임대차 계약서를 작성하기 전, 임차인이 해당 주택에 대한 전세보증금 반환보증보험의 가입 가능 여부를 판단해야 한다. 그리고 전세보증금 반환보증보험 가입이 가능한 주택에 대해서만 임대차계약을 체결해야 하며 계약체결 후에는 반드시 전세보증금 반환보증보험에 가입해야만 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있다. 전세보증금 반환보증보험은 임차한 주택의 임대차계약이 종료됐음에도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않거나, 임차한 주택이 전세 기간 중 경매 또는 공매 절차가 개시돼 임차인이 보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우, 보증기관이 전세보증금을 임차인에게 돌려주는 금융상품이다. 보증기관으로는 주택도시보증공사와 한국주택금융공사 그리고 서울보증 등이 있다.

주택도시보증공사에 따르면 전세보증금 반환보증보험의 가입을 위해서는 먼저 해당 주택의 임대차계약을 체결하기 전에 임차인이 기본적으로 파악해야 할 사항으로는 ①해당 주택에 대한 전세가율을 파악해야 한다. 왜냐하면 해당 주택에 대한 KB시세나 한국부동산원의 부동산테크 시세의 주택매매가격 상한가와 하한가의 산술평균을 낸 시세가 전세가격보다 높으면 전세보증금 반환보증보험의 가입이 가능하기 때문이다. ②임대차 계약서에는 임대보증금 총액의 5% 이상이 계약금 등으로 지급돼 있어야 한다. ③임대차계약은 이사와 전입신고를 마치고 대항력을 갖추어야 하며 그리고 우선변제권으로서 확정일자를 취득해야 한다. ④보증 대상인 주택의 임대차 계약서는 개업공인중개사가 작성한 것으로 개업공인중개사의 날인이 있는 계약서라야 한다. ⑤보증보험의 가입 시기는 임대차계약 체결 후 계약기간의 2분의 1이 경과하기 이전까지 가입하면 된다. 이 외에 기타 상세사항은 해당 보증기관의 홈페이지를 통하여 알아보면 된다.

주택가격이 하락하는 시기에 깡통전세로 인해 귀중한 재산인 전세보증금을 안전하게 지켜내기 위해서는 전세보증금반환보증 보험료를 아끼려다 더 큰 재산을 잃게 되는 소탐대실의 자세를 견지해야 하며 반드시 사전에 이를 파악해보는 유비무환의 자세도 필요하다.

이기찬 한국공인중개사협회 부동산정책연구원 객원연구위원