시행사 기부채납액 700억 달할듯... 부천 이마트 부지 개발 ‘적신호’

알비디케이 350억원 제시했지만... 실거래가 적용땐 2배 껑충 ‘부담’
市 “최대한 유리하게 협의할 것”

부천 이마트 중동점 부지에 복합시설 건립이 추진 중이나 기부채납액이 700억대로 예측되면서 빨간불이 켜졌다.

기부채납액을 공시지가가 아닌 실거래가로 적용하면 기부채납액이 2배로 뛰면서 시행사에 부담으로 작용돼서다.

1일 부천시와 부동산업계 등에 따르면 지난해 3월 이마트 중동점 입찰에서 우선협상대상자(우협)로 선정된 시행사인 ㈜알비디케이는 최근 해당 부지에 대해 용적률 상향을 위해 시와 협의 중이다. 해당 부지는 대지면적은 8천379.7㎡, 연면적 4만7천993.8㎡, 건폐율 71.96%, 용적률 387.67% 등으로 2000년 12월 착공해 2002년 3월 사용승인을 받고 현재 영업 중이다.

시행사 측은 해당 부지에 건폐율 79.5%(80% 이하), 용적률 999.7%(1천% 이하), 건축면적 6천661.8㎡, 연면적으로 지상 10만1천337㎡에 지하 5만2천961㎡ 등 총 15만4천298㎡ 등에 지상 59층·지하 5층, 주차면 1천437대 규모로 복합시설 건립을 추진 중이다. 해당 부지 는 중동지구 지구단위계획 일반상업지역으로 건폐율은 80% 이하, 기준용적률 600%, 허용용적률 800%, 상한용적률 1천% 등이다.

시행사가 상향 용적률을 적용해 건물을 지으려면 시와 용적률 상향 관련 기부채납액과 방식 등을 협의해야 하고 기부채납방식은 토지와 건축물, 토지+건축물, 현금 등 다양하다. 기부채납 토지 면적에 토지 감정평가액(㎡당 단가)을 곱해 기부채납 토지비를 산정한 뒤 이를 토대로 기부채납액을 산정한다.

해당 부지의 올해 표준지 공시지가는 3.3㎡당 3천100만원이지만 관련 업계에선 통상시가는 공시지가의 약 2.5배로 예상해 3.3㎡당 8천만여원선으로 보고 있다. ㈜알비디케이도 늘어나는 용적률 대비 선에서 산출해 350억원의 기부채납금액을 제시한 것으로 파악됐다. 

하지만 ㈜알비디케이는 이마트 중동점 입찰에서 인수금액으로 3천811억원을 제시해 우협으로 선정됐으며 3.3㎡당 1억5천만원선의 실거래가로 거래했다. 토지를 감정평가할 때 실거래가를 적용할 때는 ㈜알비디케이는 기존 분석과 달리 2배인 700억대 상당의 기부채납을 해야 한다고 봐야 한다.

감정평가사 A씨는 “감정평가법상 표준지공시지가가 기준이지만 실거래가가 있으면 이를 기준하고 있다”고 말했다.

시 관계자는 “시행사로부터 본격적인 협의가 들어오면 최대한 유리한 방식으로 협의할 예정”이라고 말했다.