[천자춘추] 전세보증금 돌려받기 위한 법적조치

김기윤 경기도교육청 고문변호사

임차인과 임대인(건물주)은 임대차계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 점유를 이전해야 하고 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 한다. 그런데 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 보증금반환 청구소송을 제기할 수 있다.

안전하게 보증금을 반환받기 위해서는 별도 조치를 취해야 하는데 임대차계약이 종료된 후에도 임대인이 전세보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

임차권등기명령을 법원에 신청하면 등기부에 등재되므로 임차권등기가 등기부에 기재된 후에는 대항력이 유지되므로 자유롭게 이사해도 된다.

판례를 보면 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 임차권등기명령에 의한 등기가 된 때에 비로소 대항력이 생기므로 등기된 때를 기준으로 매수인에 대항할 수 있는지를 판단하지만 임차권등기 이전에 대항력을 갖춘 임차인의 경우에는 임차권등기명령에 의한 등기가 됨으로써 그 후 대항요건을 갖추지 아니해도 이미 취득한 대항력 취득의 효력이 계속 유지된다. 이 경우에는 임차권등기가 된 때가 아닌 본래의 대항력을 취득한 때를 기준으로 매수인에게 대항할 수 있는지 판단한다고 판시했다.

요약하면 임차인이 기존의 임대차 목적물에 대항력을 유지한 상태에서 임차권등기명령을 설정하고 이후 대항력을 상실하더라도 임차권등기에 의해 대항력이 유지되고 대항력을 상실한 임차인은 임차권등기명령을 한 때로부터 대항력이 발생한다.

다만 임차권등기를 하기 어려운 경우는 부동산 가압류를 고려해야 한다. 가압류는 채권 보전 조치로 보증금 반환 소송 이후 채권 보전을 위해 임시로 처분하지 못하도록 붙잡아 두는 역할을 한다. 이러한 법적 조치를 취해야만 주택이 경매로 매각되더라도 현실적으로 보증금을 반환받을 가능성이 높아진다.

보증금반환청구 소장을 작성할 때 이사한 다음 날부터 연 5%의 이자를 함께 청구할 수 있으므로 보증금 외 이자까지 함께 청구할 수 있다는 점을 잊지 말길 바란다.