[이슈&경제] 리모델링 사업에 대한 세 가지 우려

성남시가 지난 10일 리모델링 시범단지 6곳 중 느티마을 3·4단지 기본설계·조합설립지원에 4억3천여만 원을 투입한다고 밝혔다.

이곳 2개 단지에는 각각 건축사무소와 정비업체가 투입돼 기본설계 및 조합설립 등의 업무를 지원하게 된다. 성남시의 계획대로라면 올해 말에는 2개 단지 모두 조합설립이 완료될 예정이다.

그동안 지지부진하던 리모델링 사업 추진이 본격화 된다는 소식을 들으니 우선 반갑다. 특히 노후 아파트의 상당수가 재건축 추진 연한에 미치지 못한다는 점을 감안하면 리모델링 사업의 역할이 매우 중요하기 때문에 더욱 그렇다.

고질적 안전불감증 해결부터

실제로 국토교통부가 밝힌 자료에 따르면 2012년 말 기준으로 준공 15년이 지난 아파트는 전국 약 400만호에 이른다. 이 중 재건축 추진이 가능한 것은 50만호에 불과해 나머지 350만호는 리모델링에 의지할 수밖에 없는 상황이다.

전국 총 주택수가 1천800만호 정도라고 볼 때 전체의 약 20%에 해당하는 적지 않은 수치다.

그러나 다른 한편으로는 우려가 되기도 한다. 리모델링 사업 추진을 위한 준비가 잘 돼 있는지를 냉정하게 돌아보면 아직 그렇지 못하다는 판단이 들기 때문이다.

리모델링 사업에 대한 우려는 크게 3가지다. 첫째는 ‘안전’이다. 리모델링 수직증축을 허용하는 내용을 담은 주택법 시행령이 시행되기 불과 9일 전에 세월호 침몰 사고가 있었다. 세월호 참사를 겪으면서 우리 사회에는 많은 변화가 생겼다. 그리고 지금도 안전 불감증을 고치려는 많은 노력이 병행되고 있다. 국민들이 리모델링 사업을 바라보는 시선과 우려도 다르지 않다.

국토교통부는 신축당시 구조도면이 없는 경우는 수직증축을 불허하고 안전진단을 2회에 걸쳐 실시하는 등 안전성 확보를 위한 절차를 강화하겠다고 밝히고 있지만 이 같은 국민적 우려를 불식시키기 위해서는 좀 더 객관적인 자료 제시와 철저한 검증이 필요하다.

둘째는 ‘인식’이다. 리모델링 사업은 재건축 투자에 대한 대안으로 인식하는 경우가 많다. 하지만 리모델링을 ‘투자’의 대상으로만 생각한다면 이는 바람직하지 않은 접근이다. 앞서 언급한대로 350만호가 리모델링 사업 가능 대상 아파트인데 그 중에서 투자성이 있는 곳만 사업을 추진할 수 있다면 상당수의 노후주택은 주거환경 악화를 피할 수 없을 것이다.

따라서 리모델링 사업의 필요성은 투자가 아니라 주거 환경을 개선하기 위한 것이라는 점을 분명하게 인식하고 필요한 부분만 개선하는 ‘맞춤형 리모델링’을 활성화해야 한다. 아울러 맞춤형 리모델링 활성화를 위해 건설사는 공사 기간 단축이나 비용 절감, 새 공법 개발 등의 노력을 기울여야 하고 정부는 저리대출, 세제혜택 등을 지원할 필요가 있다.

셋째는 ‘갈등’이다. 흔히 재개발과 재건축 사업에서 주민 갈등으로 사업이 지연되고 여러 혼선이 빚어지는 것을 수 없이 목격해 왔다. 리모델링 사업도 주민들이 힘을 모아 사업 추진을 한다는 점에서 많은 갈등이 예상된다.

이 같은 시행착오를 줄이기 위한 방법은 사업에 대한 정확한 이해와 원활한 커뮤니케이션이 아닐까 한다. 기존 리모델링 사업의 성공ㆍ실패 사례를 공유하고 개선점을 찾는 노력이 병행된다면 자연스럽게 갈등이 줄고 사업 속도가 높아져 사업성 개선 효과까지 누릴 수 있을 것이다.

주민 소통 통해 갈등 풀어야

중장기적으로 리모델링 사업의 중요성이 매우 크다는 점을 감안하면 정부와 지자체에 리모델링 사업을 전담하는 부서가 만들어지면 더 좋겠다는 생각이 든다.

그동안 여러 가지 규제로 활성화가 어려웠던 리모델링 사업은 이제 본격적인 출발을 한다고 해도 과언이 아니다. 정부, 건설사, 업계 관계자들의 노력과 관심이 모아져 앞서 언급한 ‘우려’가 ‘우려’로 그칠 수 있기를 기대한다.

조은상 부동산써브 부동산리서치팀장