[이슈&경제] 이것이 경매함정이다, 건물의 위법성을 확인하라

무릇 ‘경매함정에 빠졌다’라고 함은 경매물건을 분석하는 과정에서 경매물건에 숨어 있는 권리 및 임대차 또는 물건 자체에 숨어 있는 하자를 발견하지 못했거나, 하자를 알고도 대수롭지 않게 여기고 입찰했다가 낭패를 당하는 경우를 말한다.

이러한 문제가 발생하지 않으려면 입찰하고자 하는 경매물건에서 발생될 수 있는 모든 하자를 사전에 짚어내고 조사해 확실하게 판단을 한 후 입찰에 응해야 한다. 그러나 입찰하고자 하는 물건에 어떤 하자가 있는지를 정확히 파악하고 입찰하는 경우는 그리 많지 않다.

더구나 하자가 있을 경우 그 하자를 어떻게 치유해야 하는지, 하자를 치유하기 위한 비용으로는 얼마가 들어갈지 등은 알아내기가 여간 쉽지 않다.

하자 있는 물건에 대한 실제 경매물건 사례를 들어 입찰자가 어떤 함정에 빠졌고 그로 인해 어떤 대가를 톡톡히 치렀는지를 살펴보자.

지난 8월 11일에 노원구 공릉동 소재 지하 1층~지상 3층 원룸주택이 처음 경매시장에 나왔다. 감정가 약 5억3천538만원인 이 주택은 지하 1층부터 지상 3층까지 총 4개 층에 각층 원룸 3실씩 모두 12실로 구성된 원룸 다가구주택이다.

현장조사 결과 토지 시세 3.3㎡당 1천200만원, 건물 신축단가 3.3㎡당 350만원을 고려한 토지와 건물 포함한 시세는 약 5억9천만원 정도로 평가됐고, 12실 모두가 임대됐을 때를 가정하면 총 보증금 6천만원에 월 420만원(연간 5천40만원)의 임대수익이 예상됐다.

이런 계산으로만 보면 비록 경매시장에 처음 나온 물건이지만 이번 1회차 경매에 입찰을 들어가도 문제가 없었다. 그러나 현장조사를 좀 더 자세히 한 결과 이 물건에는 심각한 하자가 있음을 발견했다. 우선 지하부분에 누수가 발생해 보수공사가 필요하고 이 건물이 3층 일부(12㎡) 무단증축과 불법 용도변경으로 인한 위반건축물로 매년 이행강제금이 약 670만원 가량 부과되고 있었다.

특히 이 건물이 원룸 다가구주택이기는 하나 신축 당시 다중주택으로 건축허가됐기 때문에 각 실에 취사시설을 둘 수 없음에도 이를 설치한 데에서 이행강제금 부과 규모는 더 커졌다.

매년 그 정도 수준의 이행강제금이 부과된다면 12실 중 지하 또는 1층 부분 2개 실에 대한 결손이 생겨 연간 임대수익이 4천370만원으로 줄어든다. 물론 이 임대수익 역시 전 층이 공실 없이 임대된다는 가정이지만 지하층 누수에다 실면적이 작고 주변에 경쟁력 있는 원룸이나 오피스텔이 많다는 점에서 전 층 임대는 사실상 불가능한 상황이다.

반대로 이행강제금 부과를 피하려면 불법건축이나 용도변경 부분을 원상회복해야 하지만 이 방법은 위험부담이 더 크다. 3층 원룸 1개 실이 없어져야 하고 원룸주택이 아니라 취사시설을 철거해 다중주택으로 원상회복해야 하는데 취사시설 없는 원룸이 인근 원룸주택과 같은 임대가를 맞출 수 없어 임대수익률이 현저히 떨어질 수 있다.

이런 요인들을 고려하면 이번 첫 회차 경매는 패스하고 1회 또는 2회 이상 유찰된 후 입찰을 하는 것이 바람직하다고 필자도 결론을 내린 물건이다. 그러나 이 물건은 8월 11일 첫 회차 경매에서 유OO씨가 단독으로 입찰해 감정가를 훨씬 웃도는 약 5억6천만원에 낙찰됐고 낙찰자는 결국 대금납부기한(9월 11일) 내에 대금을 납부하지 못해 입찰보증금 약 5천354만원을 몰수당했고 오는 10월 20일 재매각을 기다리고 있다.

이렇듯 경매물건의 하자는 발품을 팔고 또 팔아야 발견되는 물건들이 상당수 있다. 특히 임대수익을 목적으로 하는 경매물건은 그 하자 및 하자를 치유하는데 드는 비용이 얼마이냐에 따라 임대수익률에 미치는 영향이 지대하기 때문에 반드시 짚고 넘어가야 할 사안이다.

겉으로 드러나 있는 모습으로만 물건의 가치를 판단할 일은 아니다. 경매물건은 항상 위험이 도사리는 만큼 그 위험요인을 잘 파악하고 입찰타이밍을 제대로 잡았을 때만이 경매함정에서 벗어날 수 있고 입찰보증금 몰수라는 최악의 상황을 모면할 수 있음을 염두에 둘 일이다.

이영진 이웰에셋 대표