[이슈&경제] 2015 부동산 전망

부동산 시상이 심상치가 않다. 주택매매가격도 빠르게 증가하고 있고, 거래량도 급증하고 있다. 정부는 2013년 4ㆍ1대책을 시작으로 최근 9.1대책까지 부동산 시장 활성화를 위한 정책들을 제시해 왔고, 그 효과가 나타나는 모습이다.

주택매매시장이 활기를 찾은 가운데, 이 효과가 일시적인 것은 아닌지, 2015에도 지속될 것인지, 어떤 특징을 나타내며 시장이 움직일지 관심과 기대가 증폭되고 있다.

최근 현대경제연구원은 ‘주택매매시장 수급분석과 2015년 전망’이라는 보고서를 발표했다. 부동산 시장에 영향을 미치는 수요·공급·제도적 요인들을 다각적으로 분석했다.

수요측면에서는 부동산 시장이 회복될 요인들이 많았다. 첫째, 가계의 주택 구매여력이 확대되고 있다. 구매여력을 나타내는 주택구매력지수(HAI)가 2008년 12월 112.5p에서 2013년 6월 167.1p로 최고치를 기록했고, 주택가격 하락세 지속으로 소득대비 주택가격(PIR)도 가파르게 하락하고 있다.

현재 보유중인 금융자산과 부담되지 않을 정도의 적정대출액을 이용해 주택을 추가로 혹은 최초로 구입할 수 있는 가구를 의미하는 ‘집 살 여력 있는 가구’도 2012년 521.8만에서 2013년 568.7만 가구로 증가하고 있다.

둘째, 구매의사가 개선되고 있다. 내집마련 및 노후대책 등을 목적으로 부동산 투자 의지가 커지고 있다. 주택을 구매할 여력이 있음에도 자산가격이 하락할 것이라는 우려가 확대되면서 구매를 꺼려 왔던 것이다. 부동산 가격이 상승세를 지속할 것이라는 심리가 확산되면서 구매여력이 있는 가구를 중심으로 실구매로 연결될 것으로 보인다.

셋째, 전세수요에서 매매수요로 전환될 가능성이 커지고 있다. 전세공급이 부족하고, 전세가격의 상승세가 지속되고 있다. 전세/매매 가격비율은 2014년 8월 69.1%로 2009년 1월 52.3%에서 지속적으로 상승하여 최고치를 기록하고 있고, 향후에도 최고치가 갱신될 전망이다. 다만, 가구 수 증가세는 둔화되고 있어 중장기적으로 주택의 추가수요가 점차 줄어드는 현상이 지속될 것으로 보인다.

공급측면에서도 2015년 부동산 시장에 긍정적 신호가 강하다. 첫째, 신규주택 공급 물량이 회복세를 보이고 있다. 2014년 7월 누적 주택건설 인허가 실적은 약 26.5만 세대로 전년동기대비 22.2% 증가하였다. 주택착공 및 분양실적도 부동산 규제가 완화되고, 산업단지 조성에 따라 회복세를 보이고 있다.

둘째, 재고 물량이 큰 폭으로 축소되고 있다. 미분양주택이 2008년 12월 16.6만호에서 2014년 7월 5.1만호로 크게 축소되었고, 이 현상이 지속될 것으로 보인다. 적체되었던 미분양 물량이 빠르게 해소되면서 주택매매가격이 상승할 여건이 마련되었다.

제도적 요인들도 상당히 긍정적이다. 부동산 시장 규제완화로 주택매매시장에 긍정적 효과가 나타날 전망이다. 현 부동산 규제는 분양가상한제와 초과이익환수제 등 재건축 관련 규제를 제외하면 대부분 폐지완화된 상태이다.

수요와 공급 및 제도적 측면에서 긍정적 효과가 부정적 효과를 초과하여 2015년 주택매매가격의 상승세가 강해질 것으로 전망된다. 이러한 현상이 일시적이지 않을 수 있도록 정책적 기조가 지속될 필요가 있다.

첫째, 분양가상한제와 초과이익환수제를 완화하는 등의 후속 대책들이 마련되어야 하겠다. 둘째, 전세수요에서 매매수요로의 전환을 지원하여 무주택자의 ‘내집 마련’을 유도할 필요가 있다. 셋째, 매매 거래를 확대하기 위해 주택구입 실수요자들을 대상으로 장기저리의 금융지원을 확대해야 하겠다.

넷째, 미분양 아파트를 활용하여, 소형 임대주택의 공급 증대를 추진할 필요가 있다. 부동산 시장은 국민들의 심리에 매우 민감하므로, 후속 대책들이 꾸준히 마련됨으로써 부동산시장의 불확실성을 줄이고 실구매로 연결될 수 있도록 해야 하겠다.

김광석 현대경제연구원 선임연구원