[이슈&경제] 잘못 조사된 시세가 입찰가 산정에 미치는 영향

경매물건을 낙찰받으려면 일반적으로 물건선정 - 권리 및 임대차분석 - 현장조사 - 입찰가 분석 - 매수신청(입찰)이라는 단계를 거치게 된다.

매수신청에 앞서 최종적으로 거치는 단계가 바로 입찰가 분석 단계이다. 입찰가 분석 단계에 돌입했다는 것은 그간의 과정을 통해 입찰을 위한 모든 준비가 마무리됐다는 얘기다.

즉 입찰할 물건에 대한 권리분석 및 임대차 분석을 통한 권리나 임차인 보증금의 인수 여부, 현장조사를 통한 임대가, 매매가 등 시세조사는 물론 물건상의 하자나 개발가치에 대한 판단 등도 모두 끝냈음을 뜻한다.

이러한 모든 조사나 판단에 대한 결과가 한곳에 응집돼 나타나는 것이 바로 수익률 분석이다. 수익률은 경매물건에서 발생할 연간 예상수익(처분수익, 임대수익 등)을 경매로 인한 취득 시 소요되는 제반비용의 합으로 나눈 결과 값이다.

다만, 차이가 있다면 처분수익용 물건은 수익률보다는 매매차익을 얼마 남겼느냐는 것이 관건인 결과성 관심사인 반면 임대수익용 물건은 투자금액 대비 임대수익이 얼마나 발생하는지에 대한 경과성 관심사라는 점이다.

이 수익률 분석에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 당연히 시세다. 그만큼 정확한 시세(매매, 임대)조사가 중요하다. 그런데도 불구하고 간혹 낙찰된 경매물건을 보자면 누가 봐도 다소 의아해할 정도로 높은 가격에 낙찰되는 사례가 종종 눈에 띈다.

조사에 임하는 열정이나 노력, 정보원으로부터 얻은 정보의 정확도, 시세 정보에 대한 영향력이나 이해관계 있는 인사로부터 전달되는 정보의 질적 수준 등에 따라 결론짓게 되는 시세 정도가 제각각인 탓이다.

구체적으로 시세조사가 어떻게 입찰가에 영향을 미치는지 사례를 들어 알아보자. 지난 2월 18일 부천시 원미구 중동의 1층(전용면적 51.96㎡) 오피스텔 상가가 감정가 3억8천만원에 두 차례 유찰된 1억8천620만원에 경매에 부쳐진 적이 있다.

결과적으로 이 물건은 21명이라는 치열한 경쟁 끝에 직전 최저경매가 2억6천600만원을 훌쩍 넘긴 2억8천만원(낙찰가율 73.68%)에 낙찰이 됐다. 필자는 보기 좋게 낙방했다. 필자가 써낸 가격보다 무려 7천만원이나 높은 가격이다. 낙찰가 2억8천만원을 기준으로 같은 방법으로 수익률을 분석해보면 임대수익률은 4.5%에 불과한데 어떻게 이런 입찰가가 나왔을까?

필자의 지인도 이 물건 입찰에 관심을 두고 본 건 주변에 있는 어느 부동산중개업소에 들러 임대가 조사한 적이 있었다. 그 찰나 어떤 남자가 인솔하듯 하면서 몇 명의 아줌마 무리가 중개업소로 들어서더란다. 그러더니 대뜸 중개업소 대표에게 ‘이 물건 임대를 보증금 1천만원에 월임대료 150만원에 맞출 수 있죠?’라고 묻더니 그 대표가 대답할 시간도 주지 않고 같이 들어온 무리에게 위치가 어떻고 시세가 어떻고 이러쿵저러쿵 얘기하느라 여념이 없단다.

그 남자가 생각한, 아니 인솔자들에게 각인시킨 임대시세(보증금 1천만원, 월임대료 150만원)를 대비해 같은 방법으로 분석했을 때 낙찰가 2억8천만원 기준 임대수익률은 약 6.1% 정도가 나온다. 물론 낙찰 시 소요비용 항목에는 낙찰가라는 가장 큰 비용 외에도 취득세를 비롯하여 법무비용, 경매수수료, 체납관리비, 협의명도비 등 제반비용이 고려됐음은 물론이다.

위 사례는 각각의 입찰 예정자들이 조사한 임대시세의 차이가 입찰가에서도 얼마나 큰 차이를 보이는지 여실히 보여줬다고 할 것이다. 또한 정확한 시세조사를 통한 수익률 분석이 왜 중요한지, 필요 이상의 고가낙찰 예방과 적정한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 발품을 팔고 또 파는 노력을 기울여야 이끌어낼 수 있다는 것을 뼈저리게 느끼게 해준다.

이영진 이웰에셋 대표