“인천의 구도심 지역이 중산층의 환상적인 주거공간으로 변신하는 매직(magic)이 시작됩니다.”
김우식 인천도시공사 사장은 ”장기간 제자리 걸음을 하는 구도심 재개발사업에 뉴스테이 사업방식을 접목시켜 개발사업도 활성화 시키고, 혁신적인 중산층 주거문화도 마련해 나가겠다”고 말했다.
김 사장은 “중산층 중에도 적지않은 세대들이 내 집 마련을 하지 못한채 비싼 전·월세 임대료와 잦은 이사에 따른 주거 불안 상황에 시달리고 있다”며“뉴스테이를 통해 이 같은 문제를 해결하는 동시에 구도심 변화도 이끌어 나가겠다”고 말했다.
이에 따라 도시공사는 인천 부평구 ‘십정2구역’과 동구의 ‘송림초교 주변’ 주거환경개선사업을 뉴스테이사업과 연계해 사업성을 개선, 도시재생과 주거복지를 동시에 해결하는 방안을 추진하고 있다.
뉴스테이 연계형 정비사업이란?
뉴스테이 연계형 정비사업은 보상비가 많이 드는 수용방식에서 재개발·재건축에 주로 적용되는 관리처분 방식으로 추진한다. 관리처분 방식은 정비구역에 소유한 토지와 건물의 가치를 평가하고 일반분양에서 발생한 수익을 반영해 소유자에게 신축 재산으로 되돌려주는 방식이다.
뉴스테이는 용적률 상향과 층수 완화 등 정책적 지원 등으로 사업성을 확보하고 생활기반을 떠나기 어려운 원주민들에게 최장 8년까지 거주 가능한 임대주택을 공급해 주거 안정성을 확보한다.
일반 임차인도 희망하면 최장 8년까지 안정적으로 거주할 수 있고, 임대기간 종료 후 분양전환도 가능하다. 특히 임대료 상승폭이 연 5% 이내로 제한돼 임차인이 임대료 폭탄 걱정을 덜 수 있다.
인천도시공사는 지난해 9월 박근혜 대통령 등이 참석한 가운데 ‘국내 1호 뉴스테이’ 사업인 도화지구 착공식을 가졌다
십정2구역 주거환경 개선사업+뉴스테이
십정2구역은 지난 2007년 사업지구 지정 이후 한국토지주택공사(LH)가 맡아 사업을 진행했지만, 사업성과 자금난 등으로 제자리 걸음인 지역이다.
이곳은 전체 2천771가구 중 12%인 328가구가 영세민으로 파악되고 있다. 거주 영세민 328가구 중 기초생활보장 수급자 260가구와 차상위 세대가 68가구이다.
입지적으로 1호선 전철 백운역과 동암역이 가깝고, 인근에 학교도 충분해서 교육 여건도 좋고, 근처에 자리 잡고 있는 주안산업단지의 근로자 근접성도 합격점이지만 사업성이 부족해 LH가 사업 속도를 내지 못해왔다. 그러나 도시공사가 지난해 11월 전국 최초로 ‘뉴스테이’를 연계한 주거환경개선사업으로 추진하면서 활로를 모색해 나가고 있다.
김 사장은“LH가 못했던 사업을 도시공사가 맏는다는 소식에 안팎으로 우려가 있다는 것을 잘 알고 있다”며 “그러나 도시공사가 나서 뉴스테이와 연계해 추진한다면 승산이 충분할 것으로 판단한다”고 밝혔다.
그는 이어 “그 비결은 뉴스테이 접목으로 용적률과 층수 등의 인센티브를 확보하면서 그동안 ‘걸림돌’이었던 사업성을 ‘디딤돌’로 전환 시키는 것”이라고 자신감을 보였다.
이곳의 사업방식은 애초 수용방식에서 관리처분 방식으로 변경하고, 용적률 상향으로 기존 토지 등 소유자의 분담금 증가를 최소화한 상태에서 특별분양분을 받게 된다. 그리고 나머지 분양분은 뉴스테이 임대사업자에게 전량 매각하는 계약을 지난 2월 체결해 사업비 확보까지 마친 상태이다.
현재 십정2구역은 사업방식 변경을 놓고 주민동의 절차를 진행 중이다. 주민의 75% 동의를 얻어 인허가를 마치고, 내년 착공이 목표이다.
십정2구역은 10평형 공공임대 550가구(9.5%)를 비롯해 19평형 142가구, 25평형 3천425가구, 29평형 1천4가구, 35평형 640가구 등 모두 5천761가구를 공급하는 사업이다.
이중 뉴스테이 방식으로 3천651가구가 공급되면, 토지 등 소유자에게 특별분양되는 아파트는 1천560가구 규모로 예상된다.
오는 6월 건축심의 및 교통영향평가가 진행되면, 8월쯤 사업시행 인가를 목표로 하고 있다. 내년 5월까지 이주 및 철거가 이뤄진 뒤 착공되면 2019년 12월 입주 된다.
최고 48층으로 건립할 예정이며, 분양가격은 주변 시세의 약 10∼20%가량 저렴하게 공급할 수 있도록 사업구조를 설계해 재정착 주민들에게 혜택을 돌려줄 계획이다.
김 사장은 “올해 안에 사업시행인가와 관리처분계획 인가를 마무리해야 순조로운 사업진행이 가능하다.” 며“100% 민간자본(8천500억 원)이 투입돼 진행되는 사업인 만큼 거주자와 입주자, 사업자가 모두 윈원 할수 있도록 신속하게 사업을 추진해 나가겠다”고 설명했다.
국토부와 인천시는 십정2지구 사업방식 변경에 앞서 사업자를 LH에서 인천도시공사와 부평구청장으로 바꿀 계획이다.
이미 도화 뉴스테이 사업을 성공적으로 진행한 도시공사가 사업의 전문성을 도모하고 사업 시행과 관리는 주민 소통에 창구 역할을 할 부평구청장이 담당한다는 것이다.
특히 십정2지구 주민 중 특별분양 분을 취득할 수 없는 주민들을 위해 분양주택 수준의 품질로 건설되는 공공임대주택을 영구임대 형식으로 공급한다.
송림초교 주변구역 주거환경개선사업
이곳은 지난달 국토교통부의 뉴스테이 공모 구역으로 지정되면서 사업추진에 탄력을 받는 지역이다.
인천 동구 송림동 185번지 일대 7만 2천664㎡ 규모로 토지 및 건물 소유자가 650가구 규모이다.
송림초교 주거환경개선사업은 2009년 사업시행인가까지 완료됐지만, 행정자치부가 인천도시공사에 경영 개선명령을 내리면서 사업추진이 보류된 채 답보상태에 빠져 있었다.
그러나 지난해 연말 뉴스테이 도입을 위한 주민설명회가 열리면서 사업추진이 재개됐다. 송림초교 주변 주거환경개선사업은 전체 거주 가구 828가구 중 약 70%가 세입자인 구조로 뉴스테이에 대한 기대가 크다.
송림초교 주변 뉴스테이 연계형 정비사업은 임대아파트 10평형 80가구와 13평형 72가구 및 24평형 349가구 규모이다. 또 24평형 1천698가구와 33평형 204가구가 분양아파트로 추진된다. 분양아파트 중 뉴스테이는 24평형 1천148가구와 33평형 204가구이다.
하지만, 세대의 평형 구성을 비롯한 건축계획은 최대한 주민 의견을 반영할 계획이다. 이곳은 4∼5월 정비계획 신청 및 도시계획위원회 심의를 거쳐 오는 7월 건축심의 및 교통영향평가가 추진된다. 내년 5월까지 이주 및 철거가 이뤄진 뒤 착공돼 2019년 12월 입주가 이뤄진다.
김 사장은“사업중단 기간에도 주민대표회의와 지속적인 간담회를 개최하면서 주민과 교류하고, 사업추진방안을 모색해왔다. 24일 주민설명회를 통해 구체적인 사업계획과 추진 일정을 협의할 계획”이라며 주민들의 협조를 당부했다.
김우식 인천도시공사 사장(왼쪽 첫번째)이 지난 1월29일 동구 ‘송림초교 주변 뉴스테이 사업 공동 협약식’을 마치고 유정복 인천시장(왼쪽 세번째) 등 관계자들과 함께 화이팅을 외치고 있다
뉴스테이는 사업자 수익 중심의 비싼 임대주택?
뉴스테이 사업 방식의 특징이 100% 민자와 용적률 증대를 통한 사업성 확보로 알려지면서 사업자 배만 불리는 비싼 임대 주택이라는 지적도 나오고 있다.
지난해 성공적으로 분양을 마친 도화 뉴스테이의 임대료를 은행권 이자로 환산 할 경우 일반 아파트 임대료와 큰 차이가 없기 때문이다.
이에 대해 김 사장은 “먼저 뉴스테이의 사업 취지는 중산층의 주거 안정이다. 정부가 공급하고 있는 저소득층 임대 아파트와는 개념이 다소 차이가 있다”고 설명했다.
이어 “뉴스테이 사업 방식이 사업성 부족으로 장기간 사업 진행이 안 되는 구도심 개발지역에 민자를 투입해 사업성을 확보하는 방법으로 추진하는 방식인 만큼 사업자에 대한 적정 수준의 수익 보장은 당연한 것”이라고 덧붙였다.
김 사장은 “하지만, 이 같은 사업 방식 속에서도 거주 주민과 입주자의 혜택을 최대한 확보하는 것이 도시공사의 역할”이라고 말했다.
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