[이슈&경제] 덧셈뺄셈이 안 되는 서울 주택시장

주택시장 계산법이 복잡해지고 있다. 덧셈과 뺄셈으로 계산이 안 된다. 복잡한 미적분의 세계로 빠져들고 있다. 유동성 장세는 시장셈법을 더 복잡하게 하고 있다. 마땅한 대체투자처가 없는 상황에서 시중에 넘쳐나는 유동자금 흐름으로 실수요자는 주택시장 바로읽기가 점점 더 어려워지고 있고 정부의 강력한 규제정책으로 다주택자의 고민은 더 깊어지고 있다.

게다가 시세차익을 기대할 수 있는 서울 분양가 상한제 주택에 대한 관심이 집중되고 있다. 민간택지 분양가 상한제가 시행을 앞두고 낮은 가격대의 고급 분양주택을 기다리는 다양한 연령대의 수요자층이 형성되면서 청약쏠림과 로또분양 이슈가 계속되고 있다.

재고주택시장에서는 1주택자의 주거이동 어려움이 크다. 정부의 대출규제 강화로 기존주택을 처분하고 성능과 품질이 더 나은 주택으로 이주하고 싶은 사람들조차 금융권의 자금조달이 어려워 주거이동 제약이 지속되고 있다. 반면에 여유자금이 있는 사람들은 금리인하기에 안전 자산적 가치가 높은 주택ㆍ부동산투자 기회가 더 확대될 수 있어 대출기반가구와 비대출기반가구의 자산증식 기회 양극화가 더 커지고 있다.

이런 상황에서 최근 주택공급이슈가 불거지고 있다. 양적 주택공급시대는 끝났지만, 서울의 공급부족 이슈는 계속되고 있다. 재건축ㆍ재개발 등 정비사업 규제는 강화되고, 노후주택이 늘어나면서 낡은 주택을 고급주택으로 바꿀 수 있는 방법이 없기에 서울에 새아파트가 부족하다는 목소리가 커지면서 새아파트 가격이 규제에도 불구하고 강세를 보이고 있다.

서울에 사람들이 살고 싶어하는 이유는 충분하고 다양하다. 그렇기 때문에 서울 집에 관심이 많다. 특히 삶과 생활에 만족도가 높은 아파트에 집중하고 있다. 이러한 이유로 서울 아파트값은 언제든지 상승할 수 있는 동력이 있다. 동력을 제어하기 위해 정부는 대출, 조세, 청약, 전매제한, 분양가 규제 등 촘촘한 규제 그물망을 주택시장에 덮어 놨다. 역사적으로 볼 때 주택시장은 규제가 많을수록 변동성이 커지는 특성이 있다. 서울 아파트시장은 규제 그물망으로 변동성이 극대화된 상태다. 언제든지 집값이 상승과 하락을 반복할 수 있고 장단기 예측조차 어려운 상황이다. 예측을 한다고 하더라고 맞출 확률은 점점 더 낮아지고 있다. 불확실성의 시대가 본격화 된 것이다.

경제위기 속에서 불확실성과 변동성이 커지고 있는 상황인 만큼, 정부는 주택시장 안정, 투기수요 근절, 실수요자 보호라는 기본방향은 유지하되, 자유로운 주거이동과 건전한 투자를 보장해야 한다. 기존의 강도 높은 수요억제정책 기조를 적정수요유지 정책으로 전환하고 1주택자와 무주택 실수요자를 위한 과도한 대출규제를 주거이동을 지원할 수 있는 정책으로 바꿔야 한다.

최근 7ㆍ10대책을 발표하면서 소극적이던 주택공급대책을 적극적인 방향으로 전환했다. 고무적인 정부대응이다. 그린벨트 활용여부를 두고 찬반대립이 심화되고 있지만, 필요한 곳에 주택을 공급할 수 있는 채널을 열어놓아야 한다. 반쪽짜리 명분을 가지고 처음 논의단계부터 수단을 배제할 필요는 없다. 도심내 용적률 상향, 오피스(상업) 건물의 주거용 전환뿐만 아니라 그린벨트와 1기신도시의 개선, 서울을 비롯한 광역시급 이상의 재개발·재건축 추진에 대한 논의도 포함해야 한다. 주택 공급대안을 모두 모아놓고 작금의 문제를 근원적으로 해결할 수 있는 최선의 조합을 만들어 내야 한다.

올해는 1990년대생이 30대로 진입하고, 1960년대생이 60세가 되면서 신중년이 확장되는 시기로 주택시장 수요가 달라진다. 정보통신기술과 인공지능 발달로 예측불가한 공간변화도 10년간 펼쳐질 것이다. 서울진입 희망수요과 새로운 수요층의 변화를 살펴야 한다. 더불어 과잉유동성 문제를 해결하고 건전한 수요와 충분한 공급기반하에 작동될 수 있는 주택가격 신호체계를 만들어야 한다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원