[이슈&경제] 용적률 상향 통한 주택공급의 질적 확대

‘이왕이면 다홍치마’라는 속담이 있다.

이왕이면 품질 좋고 예쁜 옷을 입고 싶은 것처럼 쾌적하고 입지 좋은 집에서 살고 싶은 것이 서민들의 꿈이기도 하다.

지난 8월16일 정부는 ‘국민 주거안정 실현 방안’에서 향후 5년간 주택공급 270만가구 중 주거 선호도가 높은 도심, 역세권, 3기 신도시를 중심으로 수도권에 158만가구를, 이 중 서울은 52만가구를 정비사업을 통해 공급하겠다는 방안을 제시했다. 정부가 9월29일 1차적으로 구체적 로드맵을 제시한 재건축부담금 합리화 방안은 시장에서 상당한 호응을 얻고 있는 것으로 보이며, 앞으로 정부의 부동산 정책 실현 의지와 입법과제가 무엇보다 중요하다.

국민 주거 안정 실현 방안의 가장 효과적인 방법은 용적률 상향이다. 지난 대선 당시 윤석열 후보는 민간재건축 단지 용적률을 500%까지 상향하고, 역세권 제2종 일반주거지역과 제3종 일반주거지역을 준주거지역으로 종상향해 용적률 500%를 적용하는 공약을 제시했다. 도심에 늘어난 용적률의 절반 물량을 기부채납으로 받고, 1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법을 제정해 공급을 확대하는 것이다. 현재 수도권의 제3종 일반주거지역의 최대 용적률은 300%고, 1기 신도시의 경우에는 평균 용적률이 160%~220%다. 최대 용적률 300%로는 재건축을 해도 층수가 별로 높아지지 않아 수익성도 좋아지지 않는다.

최근 서울과 수도권의 재개발·재건축이 지지부진한 이유는 현재 우크라이나전쟁으로 인한 건축 원자재 가격 상승, 금리 및 환율 상승, 물가 상승 등으로 인한 것이며 이러한 악재가 재건축·재개발 조합뿐만 아니라 시공사의 수익성 저하로 이어졌기 때문이다. 재개발·재건축 조합에서도 현재의 용적률로는 일반분양분이 적기 때문에, 수익성이 낮은 데다 인플레이션으로 시공사에 공사비 정산조차 제대로 해 줄 수 없게 된 것이 현실이다.

서울 강남지역 재건축아파트 단지뿐만 아니라 단독·다가구주택 밀집지역에서도 용적률 상향이 가져다주는 장점이 많다. 단독·다가구주택 밀집지역에서도 용적률을 상향하면 필로티 구조의 빌라 신축이 활발해지면서 주차장 문제와 반지하 문제를 동시에 해결할 수 있다. 특히 반지하는 원래 우리나라가 남북 대치를 하고 있어 방호의 목적으로 만들어졌다고 하는데 지금은 그 이용 형태가 주거용으로 사용되고 있으며, 최근에 갑작스러운 비 피해로 반지하에 사는 분들이 유명을 달리하면서 사회적으로 반지하를 없애자는 큰 반향이 있었다.

용적률 상향에 따른 주변지역의 공원 확보, 병원과 학교 시설의 확충, 공공시설의 확대 등은 필수적 고려사항이다. 이 외에도 용적률 상향 시 부작용을 해결하기 위해 용적률 거래제 도입이나 도심 내 주차빌딩 설치완화, 차고지증명제 도입, 층간소음방지 인센티브 등의 구체적인 보완대책을 마련하면 될 것으로 본다.

앞으로 정부는 과도한 규제를 정상화하고 불합리한 절차를 개선하며 단기 집값 잡기에 매몰되지 않고 중장기인 주거안정 정책을 마련하기 위해 용적률 상향을 적극 추진해야 한다. 이를 통해 질적으로 좀 더 좋은 집에 살고 싶은 국민들의 욕구를 만족시켜 주길 기대해 본다.

강정훈 국민대 법무대학원 겸임교수