A는 토지거래허가구역이 아닌 자신의 토지를 B에게 매도하고 B는 위 토지를 다시 C에게 매도하였다. A, B, C는 위 토지의 등기를 중간 B를 거치지 않고 A에서 C로 직접 소유권이전등기를 경료하기로 합의하였으나 그 과정에서 위 토지는 지가가 상승하였고, 이에 A는 B에게 당초 약정한 매도금액에서 1억원을 더하여 주기를 요구했고 B는 이를 승낙했다. 그러나 C는 A에게 위 매도금액의 인상부분은 자신에게 주장할 수 없으니, 빨리 자신 앞으로 소유권이전등기를 경료하라는 청구를 하고 있다. 이때 A는 인상된 1억 원을 지급받기까지 C에게로의 소유권이전등기 경료를 거부할 수 있을까? ▲중간생략 등기의 유효성이러한 중간 생략등기는 부동산거래에서 흔히 행해지고 있다.물론 부동산등기특별조치법이 이러한 등기를 방지하고자 관련규정을 두고 있지만 당사자 전원의 합의에 의해 이미 중간 생략등기가 이루어 졌다면 이 등기는 유효하다는 것이 판례의 입장이다. (다만 이처럼 등기가 유효함에도 불구하고, 중간생략등기를 한 사람들이 경우에 따라 형사처벌을 받을 수는 있다)
▲중간생략등기 합의에 기한 등기청구권그럼 앞에 사례의 경우처럼 중간생략 등기 합의에 기한 등기청구의 문제는 어떠할까?판례는 관계 당사자 전원이 중간생략 등기에 대한 의사합치가 있어야 최종 매수인은 최초 매도인에게 등기청구를 할 수 있다고 한다. 즉 전원의 합의가 없는 한 최종 매수인이 부동산을 중간 매수인으로부터 매수하였음에 대해 최초 매도인에게 일방적인 통보 등을 하였더라도 최초 매도인은 중간생략 등기의 합의가 없었다는 이유로 최종 매수인 앞으로의 등기경료를 거부할 수 있는 것이다.그러나 이러한 중간생략등기의 합의가 존재한다고 하여 최초 매도인이 중간 매수인에게 가지고 있는 매매대금청구권이 제한되는 것은 아니다. 즉 최초 매도인과 중간 매수인 사이의 매매계약 내용에 따라 최초 매도인은 권리를 행사할 수 있는 것이다.위 사례에서 A, B, C 각 순차로 매매계약이 체결되고, 이들 3자간에 중간 B를 생략한 A에서 C로의 직접적인 중간생략 등기의 합의가 있은 후, A와 B간에 매매대금을 1억원 인상하는 약정이 체결된 것이라면 A는 인상된 매매대금이 지급되지 않았음을 이유로 C의 중간생략 등기 합의에 기한 소유권이전등기 청구를 거절할 수 있다고 할 것이다.
▲중간생략등기의 합의가 없을 경우 등기경료그리고 이렇게 순차로 매수한 부동산의 최종 매수인은 최초 매도인으로부터 최종 매수인 앞으로의 중간생략 등기의 합의가 없을 경우, 소유권이전등기의 경료를 위해 중간 매수인을 대위하여 최초 매도인에게 중간 매수인 앞으로 등기 할 것을 청구할 수 있을 뿐이고, 이러한 대위 청구에 기해 중간 매수인 앞으로 등기 경료 후 다시 최종 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하는 절차를 거쳐야 할 것이다.
사건·사고·판결
법무법인 마당
2009-10-13 16:16
