신도시 지역을 중심으로 숨은 학령인구를 유발하며 학교 대란(과밀학급 등)의 주범으로 꼽히는 주거용 오피스텔(일명 아파텔) 문제는 법과 제도 개정 등을 통해 근본적인 해결책을 마련해야 한다는 지적이 나온다. 현행 건축법에 따르면 일반업무시설에 포함되는 오피스텔은 업무를 주로 하며 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식할 수 있도록 한 건축물로서 국토부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다. 오피스텔은 지난 1988년 주거기능으로 건설하지 못하도록 법적으로 엄격하게 규제(싱크대 설치도 규제)토록 건축기준이 세워진 이후 지난 30여년 동안 총 11번이나 기준이 변경되면서 현재 전용면적 85㎡이하(25평 이하)에도 욕실과 바닥난방 설치가 가능해졌다. 사실상 아파텔이 아파트 등 공동주택과 다르지 않은 것이다. 문제는 아파텔은 개발계획 단계부터 ‘학교용지 확보 등에 관한 특례법’이 정한 학교용지부담금 및 학교용지 조성 규정을 적용받지 않는다는 점이다. 기본적으로 주거용이 아닌, 업무용으로 분류돼 학령인구를 유발하지 않는 시설로 구분되기 때문이다. 결국, 아파텔이 학령인구를 유발, 학교를 학생 수용이 불가능할 정도의 위기로 내몰고 있는 게 교육 현장의 모습이라는 것이다. 교육계 등에서는 20~40대 부부가 선호하는 전용면적 85㎡이하 아파텔이 초등학생 등 저학년 학령인구에 끼치는 영향에 대해 일반 아파트가 주는 영향보다 클 것으로 분석하고 있다. 송도국제도시 등 신도시 지역의 전용면적 85㎡이하 아파텔 건설이 늘면서 학급당 학생수가 약 25명으로 인천지역 평균보다 높은 일부 초등학교마저도 학령인구 유발이 더욱 심화돼 학급당 학생수가 3~40여명에 달할 것으로 우려된다. 실례로 송도 1공구 내 국제업무용지 B5블록 등 15개 블록을 통학구역으로 포함한 초등학교는 학구도상 인천연송초교(연수구 해돋이로 248)다. 이들 블록은 지구단위계획상 85㎡이하 아파텔이 들어설 수 있다. 일부 블록은 건폐율 80%에 용적률이 무려 1천%에 달하는 등 아파텔이 들어서기에 매우 유리한 조건을 갖고 있다. 이들 블록의 면적과 건폐율, 용적률 등을 고려하면 85㎡ 이하 아파텔이 1만실 안팎으로 들어설 수 있다는 계산까지 가능하다. 국제업무용지 인근 아파텔의 시교육청 예상 학령인구 수치를 토대로 추정할 수 있는 85㎡이하 아파텔 1만실의 학령인구는 2천명에 달할 것으로 전망된다. 상황이 이렇다 보니, 전문가와 시교육청은 아파텔도 주택과 동일한 법적 규제를 적용해야 한다는 견해를 보였다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “아파텔이라는 용어 자체가 주택이라는 의미를 담고 있기 때문에 주택으로 봐야 하는 것이 상식이고, 빠른 시일 내 주택과 동일하게 취급해야 한다”며 “오피스텔은 주거기능과 업무기능을 동시에 갖춘 시설이므로 예전처럼 엄격한 법 기준을 적용해야 할 것”이라고 말했다. 건국대 같은 학과 조주현 교수도 “학령인구를 유발하는 오피스텔은 사실상 아파트와 다름없는데 법망을 피해갈 수 있는 이유는 기본적으로 업무시설인데 주거용으로 쓰는 것을 눈감아 줬기 때문”이라며 “법을 개정해 업무용과 주거용을 구분해서 비율을 정하고 그 용도대로 쓸 수 있게 해야한다”고 강조했다. 인천시교육청 관계자는 “오피스텔은 주거용이 아닌 업무용이기 때문에 학령인구가 유발되는 시설이 아니라는 것을 법에 원칙적으로 명시하는 등 애초 이 법이 생겼을 때처럼 개정, 엄격하게 규제해야 한다”면서도 “법 개정이 어렵다면 200가구 이상의 오피스텔은 지자체가 사업승인 전 교육청과 협의할 수 있는 시스템을 만들어야 한다”고 말했다. 반면, 건설업계와 인천경제청은 아파텔에 대한 제도적 완충 장치의 필요성에는 공감하면서도, 법률상 문제가 없는 부분이기에 적극적으로 나서지 않는 모양새다. 건설업계의 한 관계자는 “오피스텔이 학교 수요 유발 등 소규모 아파트 단지가 새로 들어서는 것과 같은 사회적 파장이 있는 것은 인정한다”면서도 “하지만 법적으로 문제가 없어서 특별한 조치를 할 이유가 없는 것”이라고 설명했다. 인천경제청 관계자는 “지난해 3월 전용면적 60㎡이상 85㎡이하 오피스텔은 사실상 주거용으로 쓸 가능성이 커 학령인구를 유발할 수 있기에 200가구 이상은 협의할 수 있게 하자는 시교육청의 의견을 적극적으로 따르고 있다”면서도 “학령인구 유발에 따른 학교부지 신설 요구 등에 대해서는 현재로서는 뚜렷한 답을 내놓기 어렵다”고 말했다. 주영민·김경희기자
인천 송도국제도시 1공구 내 국제업무용지 등 일부 신도시 지역이 개발 상황에 따라 학교를 위협하는 주거용 오피스텔(아파텔)로 뒤덮일 가능성이 제기되고 있다. 4일 인천경제자유구역청과 인천시교육청 등에 따르면 송도 1공구 내 국제업무용지 B5·B7·C1·C2·C3-1·C3-2·C4-2·C4-3·C5-1·C5-2·C6-1·C6-2·C7-1·C7-2·C8-1블록 등 15개 블록을 통학구역으로 포함한 초등학교는 학구도상 인천연송초교(연수구 해돋이로 248)이다. 이들 블록은 지구단위계획상 60㎡ 이상 오피스텔이 들어설 수 있다. 이 중 C5-1·C5-2·C8-1블록 등 3개 블록은 건폐율 80%에 용적률이 800%에 이르고, B5·C7-1·C7-2블록 등 3개 블록은 건폐율 80%에 용적률이 무려 1천%에 달하는 등 아파텔이 들어서기에 매우 유리한 조건을 갖고 있다. 이들 블록의 면적과 건폐율, 용적률 등을 고려하면 60㎡ 이상 아파텔이 1만실 안팎으로 들어설 수 있다는 계산까지 가능하다. 특히 국제업무용지 인근 아파텔의 시교육청 예상 학령인구 수치를 토대로 추정할 수 있는 60㎡ 이상 아파텔 1만실의 학령인구는 2천명에 이른다. 현재 학구도상 2천명의 학령인구를 연송초가 모두 수용하는 것은 불가능하다. 애초 24개 학급으로 신설된 연송초는 주변의 많은 학령인구가 몰리면서 특수학급을 포함한 30개 학급으로 운영되고 있다. 또 학급당 학생수는 25.5명으로 인천지역 평균보다 5명이 많다. 과대학급 및 과밀학급 현상이 동시에 벌어지는 연송초가 현재 학생 수의 3배에 이르는 2천명의 학령인구를 수용하는 것은 그야말로 어불성설이다. 시교육청은 아파텔을 통해 유발되는 학령인구와 연송초의 상황 등을 근거로 국제업무용지에 아파텔이 들어서는 것을 예의주시하고 있다. 국제업무용지에 아파텔의 건축 허가가 나면 다른 신도시 지역 아파트 건축 허가에 대해 비협조적으로 나가겠다는 으름장까지 놓고 있을 정도다. 아파텔은 업무 시설로 건축 허가 과정에 시교육청 동의를 받을 필요가 없지만, 아파트는 공동 주택이라 시교육청의 동의가 반드시 필요하다. 인천경제청은 시교육청이 우려하는 상황을 일부 공감하며 일정 규모의 오피스텔 건축 허가에 대해 시교육청의 의견을 묻는 등 업무 협의를 이어나가고 있다. 다만 국제업무용지에 대해서는 개발이 진행된 상태가 아니므로 시교육청의 걱정이 기우일 수 있다며 견제하는 입장이다. 이와 관련, 시교육청 관계자는 “지금까지의 경험에 비춰볼 때 60㎡ 이상의 아파텔이 들어서면 그에 맞는 학령인구가 따라 발생할 수밖에 없다”며 “이미 연송초가 학령인구 수용이 불가능할 정도의 포화 상태이므로 국제업무용지에 대규모 아파텔이 들어서면 그야말로 교육대란이 벌어지게 된다”고 말했다. 김경희·김민기자
대한민국의 백년대계가 부동산시장의 변종으로 등장한 주거용 오피스텔(아파텔)에 뒤흔들리고 있다. 신도시 지역을 중심으로 우후죽순 생겨나는 아파텔 탓에 일부 학교들은 과밀학급을 넘어 더는 학생 수용 자체가 불가능한 대란 위기에 몰렸다. 아파텔은 건축법상 업무 시설에 속해 학교 신설 계획 등에 필요한 학령인구 유발 조사 대상이 아니다. 또 학교용지부담금 역시 부과되지 않는다. 그러나 아파텔은 일반 아파트와 똑같이 학령인구를 유발하는 주거용으로 이용되고 있다. 그야말로 법의 사각지대에 놓인 꼴이다. 이에 본보는 현재 아파텔에 위협받는 학교 실태와 앞으로 예상되는 위기를 짚어보고, 이를 해결하기 위한 방안 등을 모색해 본다. 편집자 주 인천을 비롯한 전국 부동산시장의 새로운 트렌드로 등장한 아파텔이 백년대계의 기반인 학교를 위협하고 있다. 3일 교육부와 인천시교육청 등에 따르면 아파텔은 건축법상 주택이 아닌 업무시설로 구분돼 개발계획 단계부터 ‘학교용지 확보 등에 관한 특례법’이 정한 학교용지부담금 및 학교용지 조성 규정을 적용받지 않는다. 그러나 주거용으로 사용되는 아파텔은 학령인구를 유발하며 학교를 학생 수용이 불가능할 정도의 위기로 내몰고 있는 게 교육 현장의 모습이다. 교육계 등에서는 젊은 부부가 선호하는 아파텔이 초등학생 등 저학년 학령인구에 끼치는 영향에 대해 일반 아파트가 주는 영향보다 클 것으로 분석하고 있다. 이미 전국의 일부 신도시 지역에서는 아파텔로 일부 학교가 제구실을 못하는 상황까지 이르렀다. 개발 열풍이 한창인 인천 송도국제도시는 이미 무분별한 아파텔 건설로 교육 현장이 위협받고 있다. 이같은 현상은 인천뿐만이 아니다. 2004년부터 2014년까지 조성된 서울 은평뉴타운은 위락시설 예정 부지에 아파텔이 들어서면서 조성 당시 계획보다 학령인구가 급증하게 됐다. 이 같은 문제로 은평뉴타운의 한 초교는 한때 컨테이너에서 아이들을 가르쳐야 하는 말도 되지 않는 일이 벌어지기도 했다. 경기 수원 광교신도시도 같은 문제를 겪고 있다. 광교신도시의 한 학교는 주변 아파트 입주율이 80%에 불과한 데도 아파텔이 마구잡이로 생겨나면서 신설 당시 계획했던 30여학급을 넘어 42학급까지 규모를 늘리는 등 과대학급 문제에 휩싸였다. 경기 성남 위례신도시의 학교들도 위기다. 학령인구 파악이 불가능한 아파텔이 들어서기 시작하면서 많은 학교들이 과밀학급 문제에 허덕이고 있는 상태다. 시교육청은 아파텔에 따른 신도시 지역 학교 붕괴 현상을 막고자 통계청 인구 조사 등을 기반으로 아파텔의 학령인구 유발률을 조사하고 있다. 다만 시교육청은 지금까지 2015년 인구를 기반으로 만들어진 데이터베이스를 확보했을 뿐이다. 아파텔이 인천지역 부동산시장에 본격적으로 등장하기 시작한 2016년 인구를 토대로 만들어진 데이터베이스 확보까지는 일부 시일이 소요될 것으로 보인다. 이와 관련, 시교육청 관계자는 “아파텔은 과밀학급 문제를 넘어 학교가 학생을 수용할 수 없을 지경으로 몰아가고 있다”며 “학교용지부담금을 내지 않는 상태에서 일반적인 주택시설과 마찬가지로 학교를 사용한다는 점은 형평성 문제까지 낳고 있다”고 지적했다. 김경희·김민기자
