前주인의 밀린 관리비

법무법인 마당의 법률플러스

아파트나 상가를 경매에 의하여 취득할 경우 전 소유자가 지급하지 않은 관리비가 예상보다 고액이어서 난감해 하는 경우가 적지 않다. 경매에 의하여 새로운 소유자가 된 사람의 입장에서 보면 전 소유자가 지급하지 않은 관리비를 부담할 이유가 없다고 생각하게 되는 반면, 아파트나 상가를 관리하는 입주자대표회의나 관리단의 입장에서 보면 새로운 소유자가 전 소유자가 지급하지 않은 관리비를 부담하여 전체 건물을 효율적으로 관리할 필요가 있다고 생각하게 된다.

아파트나 상가를 상속 등에 의하여 소유권을 취득하여 권리뿐만 아니라 의무도 승계할 것으로 예상하는 포괄승계인의 경우와 달리 개별적으로 매매나 경매에 의하여 취득하면서 의무를 특별히 승계한 바 없는 특별승계인은 전 소유자의 관리비지급의무를 자신이 떠안게 될 것이라고 예상하기 어렵기도 하다. 이것이 민법의 기본적인 원칙이긴 하지만, 이렇게 하여서는 공용부분의 효율적인 관리를 기하기 어렵게 될 우려가 있다.

아파트·상가 건물청소비 등 공동부담분

연체료 뺀 원금만은 새 주인이 납부해야

이러한 상반된 이해관계를 조절하기 위하여 아파트나 상가와 같은 집합건물의 구분소유관계를 규율하는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’은 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다”는 규정을 두고 있다. 이는 민법상의 원칙과 달리 집합건물의 특별승계인에 대하여도 채권을 행사할 수 있도록 하여 공용부분의 관리에 관련된 채권의 확보가능성을 강화하고, 그로써 공용부분의 효율적인 관리를 도모한 것이다.

실제로 거의 모든 아파트나 상가의 관리규약에는 전 소유자의 특별승계인에게 전 소유자의 체납 관리비를 승계하도록 하는 규정을 두고 있다. 이러한 관리규약의 규정에 의하더라도 특별승계인이 전 소유자의 체납 관리비 중, 전유부분에 관한 관리비를 납부할 의무는 없으나, 공용부분에 관한 관리비를 납부할 의무는 있다. 그러나 전 소유자가 체납한 공용부분 관리비를 특별승계인이 부담한다고 하더라도, 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지는 않는다.

따라서 특별승계인들은 전 소유자의 관리비 체납액 중에서 그것이 공용부분에 대한 관리비인지 아니면 전유부분에 대한 관리비인지와, 관리비 원금인지 아니면 관리비 체납으로 인한 연체료인지 구분하여 꼼꼼히 따져보고, 공용부분에 대한 관리비의 원금만 납부하면 된다. 좀 더 구체적으로 보자면, 관리비 중에서도 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등이 대표적으로 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비이므로, 전 소유자가 연체한 이 부분 관리비 중 원금 부분은 특별승계인이 납부하여야 한다.

한편 전 소유자가 체납한 관리비가 있는 상태에서 경락인이나 매수인이 다시 그 아파트나 상가를 제3자에 매도한 경우, 이미 경락인이나 매수인이 그 소유권을 넘겼다고 하더라도 전 소유자가 체납한 공용부분 관리비의 지급을 면할 수 없으며, 여전히 제3자와 함께 이를 부담하여야 한다는 점도 알아둘 필요가 있을 것이다. 이국희 변호사