상가건물임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에서 정한 임대차에 대한 특례를 규정하여 상가건물 임차인을 보호하고 나아가 일반 국민의 경제생활의 안정을 보장하기 위하여 제정되었다. 위 법은 그 시행령에서 정한 각 지역별 보증금 한도액을 넘지 않는 보증금이 수수된 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용된다.
현재 위 보증금 한도액은 서울특별시 2억6천만원, 수도권 중 과밀억제권역 2억1천만원, 광역시 1억6천만원, 기타 지역 1억5천만원으로 정해져 있고, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 시행령에 정하는 바와 같이 월차임에 100을 곱한 금액을 포함한 금액이 기준이 된다.
이러한 상가건물의 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 사업자등록은 공부에 기재가 되어 객관적인 공시방법으로 효과적이면서도 상가임차인이 손쉽게 그 조치를 취할 수 있다는 점에서 이를 상가건물 임대차 보호를 위한 공시방법으로 인정하고 있는 것이다.
등기없어도 건물 인도 등 신청땐 효력 발생
일부 임차땐… 해당 부분의 도면 첨부해야
이와 같이 여기에서의 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다.
상가건물임대차보호법 제4조와 그 시행령 제3조 및 부가가치세법 제5조와 그 시행령 제7조(소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에 준용)에 의하면, 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차와 사업자등록에 관한 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 사업자가 사업장을 임차한 경우에는 사업자등록신청서에 임대차계약서 사본을 첨부하도록 하여 임대차에 관한 사항의 열람 또는 제공은 첨부한 임대차계약서의 기재에 의하도록 하고 있다.
따라서, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.
또한 위 각 규정에 의하면, 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분 도면의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 되어 있으므로, 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 유효한 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 한다.
물론 1동의 건물의 일부분이라고 하더라도 독립하여 소유권(구분소유권)에 관한 등기가 경료되어 있는 경우에는 그 등기부상 표시와 동일한 표시를 하여 임대차계약서를 작성하면 되고 도면을 첨부할 필요가 없다. 임한흠 변호사
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