선수위 가압류채권자는 후순위 근저당권자보다 우선한다?

‘갑’은 ‘을’에게 2천 만원을 빌려주면서 ‘을’소유의 집에 저당권을 설정하였다. 그런데 나중에 알고 보니 몇 달 전에 ‘병’명의의 가압류 등기가 이미 마쳐진 상태이고, ‘갑’의 저당권 설정등기 이후에는 ‘정’명의의 저당권설정등기가 추가로 마쳐졌다. ‘갑’이 확인하여 보니, ‘병’, ‘정’의 각 채권액 역시 2천만원이라 한다. 그 후 ‘을’의 사업은 부도가 났고, 위 집에 대하여 경매절차가 진행된 결과, 경매비용을 제외한 총 배당금액은 3천만원에 불과하다고 한다. 이 경우 ‘갑’은 얼마를 배당받을 수 있을까?

 

가압류는 금전채권의 집행을 보전하기 위한 보전처분으로서, 가압류가 집행되면 채무자는 목적물을 임의로 처분해서는 안 되는 효과가 발생한다. 이에 위반하는 채무자의 양도·저당권설정 등 처분행위는 당사자 간에는 유효하지만 적어도 가압류채권자에 대한 관계에서는 무효가 된다. 위 사안의 경우, ‘을’은 가압류 등기가 마쳐진 이후 2개의 저당권을 추가로 설정하였으므로, 1번 저당권자 ‘갑’ 및 2번 저당권자 ‘정’은 선순위 가압류채권자인 ‘병’에게 우선 변제권을 주장할 수 없게 된다.

 

채무자에 대한 동일한 채권자로 취급

 

같은 순위로 비율따라 평등하게 배당

그러나 이는 말 그대로 저당권자가 선순위 가압류채권자에게 저당권자로서의 우선변제권을 주장할 수 없다는 것일 뿐이지, 그렇다고 해서 선순위 가압류채권자가 후순위 저당권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있게 된다는 것은 아니다. 즉, 이 경우 선순위 가압류채권자와 후순위 저당권자는 채무자에 대한 동일한 채권자로 취급되어 이들 간에는 같은 순위로서 각 채권액의 비율에 따라 평등하게 배당이 이루어진다. 한편 동일한 저당권자들 간에는 여전히 먼저 등기를 마친 저당권자가 우선변제를 받게 되므로, 1번 저당권자는 자기의 채권액을 충족시킬 때까지 2번 저당권자의 배당액에서 우선적으로 변제를 받을 수 있게 되는 것이다.

 

위 사안의 경우를 예로 들어보자. 이 사안의 경우 ‘갑’, ‘병’, ‘정’은 모두 채권액이 각 2천만 원이므로, ‘갑’, ‘병’, ‘정’의 각 배당액은 각 1천만원(총 배당금액 3천만 원x⅓)이 된다. 그런데 1번 저당권자인 ‘갑’은 채권액 2천만원과 배당액 1천만원과의 차액인 1천만원을 2번 저당권자인 ‘정’의 배당액 1천만원으로부터 우선변제받게 되므로, 최종적으로 선순위 가압류채권자인 ‘병’은 2천만원 전액이 아닌 1천만원을, 1순위 저당권자인 ‘갑’은 1천만원이 아닌 금 2천만원을 각 배당받게 되는 것이다.

 

그런데 상담을 해보면, 가압류의 효력 내지 선순위 가압류채권자와 후순위 저당권자들간의 관계를 오해한 나머지, 단순히 가압류 등기가 저당권 설정등기보다 먼저 마쳐진 점을 들어, 위 사안의 경우, ‘병’이 2천만원 전액을, ‘갑’이 나머지 1천만원을 각 배당받게 되는 것이 아니냐고 반문하는 사람들이 의외로 많다. 그러나 앞서 본 바와 같이 실상은 이와 다른바, 특히 후순위 저당권자의 경우 이에 관하여 정확하게 이해할 필요가 있다.

 

서동호 변호사