제소전 화해 신중해야

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제소전 화해란, 민사분쟁이 발생했을 경우 당사자 간의 분쟁이 소송으로까지 번지는 것을 막기 위해 소송 전에 법관 앞에서 화해를 성립시키는 절차이다. 이러한 제소전 화해에 의해 작성된 화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있고, 극히 예외적인 특별한 사정이 없는 한 화해성립을 무효화 시킬 수 없다.

이러한 제소전 화해는 대부분 임대차계약에 있어서 많이 활용되고 있지만, 화해에 임하는 당사자들의 경우 제소전 화해의 효력을 제대로 이해하지 못하고, 충분한 법률적 문제에 대해 검토하지 못한 채 화해조서를 작성하는 경우가 왕왕 있다. 특히, 제소전 화해는 그 성격상 임대인이 주도해서 이루어지는 경우가 많으므로, 임차인의 세심한 주의가 더 요구된다.

원칙적으로 토지 임대차계약기간이 만료된 경우 임차인은 임대인에게 임대차계약기간의 갱신(연장)을 요구할 수 있다. 그러나 이러한 임대인이 더 이상 임대차계약의 갱신을 원하지 않을 경우 임대차계약은 종료가 되는 데, 여기에서 문제가 되는 것이 임차인이 임대인으로부터 토지를 임차한(빌린) 후 그 토지 위에 신축한 건물을 어떻게 할 것인가이다.

이 경우 민법은 임차인을 보호하고, 사회·경제적인 손실을 막기 위해 임차인에게 임대인으로 하여금 토지 위 신축한 건물을 사도록(매수)하는 지상물매수청구권을 인정하고 있고 이는 임차인이 임의로 포기할 수 없는 강행규정이다. 그러므로 임차인과 임대인이 임대차계약서를 작성하면서, 특약으로 임차인이 임차한 토지 위에 건물을 신축할 수 있으나, 임대차 종료 시 토지를 원상회복 또는 건물을 철거하고 임대인에게 토지를 인도하기로(반환하기로) 약정한다고 해도, 이러한 특약은 무효이다.

계약 만료시 빌린 토지위 신축 건물은

지상물매수청구권포기 제소전 화해땐

확정판결과 동일효력, 임대인 철거가능

그러나 위와 같은 지상물매수청구권을 포기하는 특약을 임대인과 임차인 사이의 임대차계약에서 뿐만이 아니라 법관 앞에서 제소전 화해를 하면서 화해조서의 형식으로 작성한 경우 상황은 달라진다.

앞서 본 바와 같이 이러한 제소전 화해는 확정판결과 동일한 효력이 있어 극히 예외적인 경우가 아닌 한 무효화 시킬 수 없고, 설혹 그러한 화해가 민법에서 정한 강행법규에 반하는 내용인 임차인의 지상물매수청구권 포기를 그 내용으로 하고 있다고 하더라도 그러한 화해는 유효하므로 임차인은 임대인에게 임차 토지 위 건물을 매수하라고 하는 청구를 할 수 없고, 건물을 철거해야만 하며, 철거하지 않을 경우 임대인은 별도의 건물을 철거할 수 있다는 판결 없이 당초 작성한 화해조서에 기해 철거를 집행할 수 있게 된다.

대부분 실제 분쟁이 발생하기 전 임차인은 그러한 분쟁발생에 대해 깊이 생각하지 못한 채 좋은 것이 좋다는 생각으로 임대인이 요구하는 임대차계약의 화해내용에 대해 깊이 고려해 보지 않고 화해조서를 작성하지만 정확한 법률적 이해 없이 경솔하게 한 화해는 큰 손실을 안겨 줄 수 있음을 명심하고, 화해 내용에 대한 신중한 검토가 필요할 것이다.  송윤정 변호사