아파트에서 이웃이 대공사를 벌인다면

<법무법인 마당의 법률플러스> 김종훈 변호사

아파트 한 동은 물리적으로는 하나의 물건이지만, 이를 여러 개의 주택(전유부분)으로 분할하여 각각의 전유부분에 대해 소유권을 따로 인정한다. 이러한 소유형태를 구분소유라 하고, 구분소유의 목적이 된 한 동의 건물을 집합건물이라 부른다. 현재 집합건물에 관한 여러 복잡한 법률문제를 해결하기 위하여 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법’)이 마련되어 있다.

집합건물에서는 이웃과 어떻게 조화로운 관계를 꾸며 갈 것인가가 중요한 문제 중의 하나이다. 예컨대 어느 단독주택의 소유자가 자기 집을 증축하거나 리모델링하는 공사를 진행하더라도 이웃에게 별다른 해를 주지 않을 수 있다. 그러나 겨우 벽과 천장만을 경계로 여러 사람이 한 동의 건물에 모여 사는 아파트는 상황이 다르다. 즉 그 이웃은 비록 자기 집 안에서 공사를 벌이고 있을 뿐이라고는 하지만, 이걸 정말 ‘남의 일’로만 볼 수는 없는 것이다. 집합건물법이 이런 사태를 모른 척 넘어갈 수는 없으므로, 다음과 같은 여러 대책이 마련되어 있다.

우선 공동의 이익에 반하는 행위의 정지청구이다. 예컨대 아파트의 어느 구분소유자가, 자신의 전유부분을 주거 이외의 용도로 변경하거나, 내부벽을 철거·파손하여 증축하는 행위를 한다면, 이는 아파트의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위가 될 수 있고, 이 경우 다른 구분소유자들은 그러한 행위의 정지나 결과의 제거, 예방에 필요한 조치를 할 것을 청구할 수 있다(집합건물법 제43조). 다만 특정 행위가 이러한 기준에 부합하는지는 구체적인 사정을 살펴 결정할 수밖에 없다.

공동의 이익에 반하는 행위땐

정지청구·전유부분 사용금지 청구 가능

그런데 이상과 같은 조치만으로는 소기의 목적을 달성하기 어려운 경우, 즉 구분소유자의 위와 같은 행위로 인하여 공동생활상의 장해가 현저하고 그 장해를 제거하여 공용부분의 이용의 확보나 공동생활의 유지를 도모함이 심히 곤란한 때는 어떤가. 이때는 위와 같은 조치에서 한 발 더 나아가 아예 그 소유자에게 당해 전유부분의 사용금지를 청구할 수도 있다(집합건물법 제44조).

이상과 같은 조치는 불법행위를 저지른 소유자의 소유권 자체를 박탈하는 것은 아니었다. 그러나 만일 이웃이 벌인 일이 법이 정한 의무를 현저하게 위반하여 공동생활의 유지가 심히 곤란하게 되었다고 판단될 때에는, 좀 더 강력한 조치로 그가 소유하는 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수도 있다(집합건물법 제45조). 만일 법원이 이러한 청구를 받아들여 경매를 명하는 재판이 확정되면, 청구인은 6개월 이내에 경매를 신청할 수 있는데, 이러한 절차를 통하여 공동생활의 장해를 불러일으킨 행위를 한 장본인을 아파트에서 영구적으로 축출할 수도 있는 것이다. 우리 법은 이처럼 강력한 방안까지도 마련하고 있다.

다만 위에서 살펴본 권리를 특정 구분소유자가 단독으로 행사할 수는 없다. 즉 이상과 같은 조치는 아파트 관리단의 결의를 거쳐 관리인의 이름으로 하는 것이 원칙이고, 특히 사용금지 청구 및 경매명령 청구는 당해 소유자의 소유권에 대한 심각한 제한이 되기 때문에 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 3/4 이상의 다수에 의한 결의가 반드시 필요하다.  김종훈 변호사