전세권 재계약시 주의사항

법무법인 마당의 법률플러스

A는 전세금 5천만원, 존속기간 2009. 8. 1~2011. 8. 1.로 하여 집주인과 전세권설정계약을 체결하고, 전세권등기를 경료 하였다.

그러나 전세권 존속기간이 만료되기 한 달 전 위 집에 A의 후순위로 채권최고액 1억원의 근저당권이 설정된 사실을 알게 되었고, A가 거주하고 있는 집의 시가는 3억원 정도이다.

A는 전세 존속기간이 만료된 이후에도 재계약을 통해 현재 거주하는 집에서 더 살고 싶고, 집주인도 1천만원의 전세금만 올려주면 재계약을 할 용의가 있다고 한다. 이때 A가 안전하게 전세금을 확보할 수 있는 방법은 무엇일까?

우선, 전세권 등기가 경료 된 경우에는 따로 우선변제를 받기 위하여 주택임대차에서 필요한 확정일자를 받을 필요는 없다.

그러므로 전세권 등기를 경료한 자는 전세권 등기 이후에 경료 된 근저당권보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리가 있는 것이다.

결국 전세목적물인 위 집이 경매될 경우 A는 경락대금에서 후순위 근저당권(1억원)에 우선하여 전세금 5천만원을 배당받게 된다.

그러나, 전세권설정 재계약을 통해 전세권 존속기간을 연장하고, 전세금 1천만원을 증액하기로 하는 경우, 재계약 이전에 새로운 이해관계자인 제3자(근저당권자)가 등장하였기 때문에 증액된 전체 금액 6천만원에 대하여 근저당권자보다 우선하여 변제받고자 할 경우에는 종전 전세권설정등기의 변경등기를 경료 하여야 하는데, 이러한 변경등기를 경료하기 위해서는 이해관계자인 후순위 근저당권자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판등본을 첨부한 때에 한하여 부기등기로 변경등기를 할 수 있을 뿐이다.

그런데, 후순위 근저당권자가 전세권 존속기간이 연장되고, 전세금이 증액되는 재계약에 의한 전세권 변경등기에 대하여 승낙하여 줄 리 만무한바, 이러한 경우 재계약을 하고자 하는 전세권자는 증액된 부분(전세금 1천만원), 새로운 존속기간(2011. 8. 2~)의 별도의 독립된 3순위 전세권등기를 경료하여 야 할 것이다.

그러나 증액된 부분(1천만원)은 근저당권보다 후에 등기를 경료한 것이므로 전세 목적물 경매 시 전세권자는 근저당권자가 배당을 받은 후 경락대금이 잔존한 경우에만 증액된 전세금(1천만원)을 배당 받을 수 있게 된다.

결국, A는 당초 전세금인 5천만원에 대해서는 후순위근저당권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있을 것이나, 전세권 재계약에 의하여 증액된 1천만원에 한해서는 근저당권자보다 후순위 권리자가 되므로, 근저당권자가 배당받은 후 경락대금이 남아야 배당을 받을 수 있게 된다.

특히, 증액된 부분의 전세권설정등기를 경료 할 경우 주의할 것은 재계약을 이유로 종전 전세권등기를 말소하고 당초 전세금에서 증액된 전세금(6천만원)에 대한 전세권등기를 경료하게 되면, 위 전세금 전체금액이 근저당권에 후순위권리가 되어 당초 근저당권자에 우선하여 가지고 있던 전세금(5천만원)의 우선변제권을 상실할 수 있다.

이에 전세권 재계약 전 새로운 근저당권이 설정된 경우에는 종전 전세권등기를 말소하지 않은 상태에서 증액된 부분(전세금 1천만원, 존속기간 2011. 8. 2.~)에 한정하여 전세권등기를 하여야 할 것이다.

또한, 재계약 전 전세권자는 최초 전세계약서를 잘 보관하고 있어야 할 것이고, 재계약에 의한 전세권계약서 작성 시 ‘종전 전세금 5천만원에서 1천만원 증액’이라는 취지를 분명히 기재 해 놓을 필요가 있다.