[법률플러스]구분소유권은 언제 어떻게 성립되는 것인가

아파트 건물이 사회통념상 독립한 부동산으로 볼 수 있을 정도로 건축되었고 각 세대도 구조상ㆍ외형상 독립성을 갖추었는데도 건축물대장등록이 이루어지지 않은 사이에 대지의 소유권만이 제3자에게 이전되는 경우가 있다.

이 경우 아파트를 분양받은 수분양자들은 보호가 될 수 있을까? 이 문제는 결국 구분소유권이 언제 어떻게 성립하는 것인가와 관련이 있다.

왜냐하면 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제20조에 따라 구분소유권이 성립된 경우 전유 부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위는 그 효력이 없다는 취지이므로, 만일 대지 소유권만이 제3자에게 이전될 당시 구분소유권이 이미 성립된 상황이라면 대지의 처분행위가 무효가 되기 때문이다.

집합건물법은 “1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다”고 규정하고(제1조), 1동의 건물 중 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물부분, 즉 전유 부분을 목적으로 하는 소유권을 구분소유권이라고 정의하고 있다(제2조 제1호, 제3호).

그런데 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적ㆍ물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 ‘구분행위’가 있어야 한다.

문제는 어느 때 그러한 ‘구분행위’가 있다고 볼 것인가이다. 이에 관하여 최근 대법원은 전원합의체판결로, 여기서 ‘구분행위’는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 그 건물의 특정부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다.

따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 ‘구분행위’의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 ‘구분행위’에 상응하는 구분건물이 객관적ㆍ물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립하게 된다고 한다.

이러한 새로운 대법원의 입장은 구분소유는 건물 전체가 완성되고 원칙적으로 집합건축물대장에 구분건물로 등록된 시점, 예외적으로 등기부에 구분건물의 표시에 관한 등기를 마친 시점에 비로소 성립한다는 종전의 판례 입장을 완전히 변경한 것이다.

따라서 변경된 판례 입장에 의하면 앞선 사례에서 수분양자들이 이미 분양계약을 체결한 경우 위 아파트의 전유 부분에 관하여 이미 구분소유권이 성립한 상태이므로, 그 이후 아파트 부지가 제3자에 매도되더라도 위 매매계약은 무효가 되어 수분양자들은 보호가 된다.

 

임한흠 법무법인 마당 대표변호사