[법률플러스]일반채권자의 신탁재산에 대한 권리행사방법

아파트나 주상복합과 같은 대형건물을 신축하는 등 사업을 할 때, 해당사업을 맡아 관리하는 시행사는 사업자금 융통의 편의와 채권자의 사업부지에 대한 경매 등으로 사업이 방해되는 것을 방지하기 위해 사업기간 중 그 신축건물 및 부지의 관리·처분권을 신탁회사에 맡기는 방법으로 ‘신탁’을 하는 경우가 많다.

이 경우 통상 시행사는 막대한 사업자금이 소요되는 개발사업을 진행하는 연고로 금융권에 대출 등 사업과 관련해 많은 채무를 부담하게 된다. 그런데, 시행사에 금원을 차용해 주고, 근저당권설정을 해 놓지 않은 경우 등 일반채권자에 불과한 경우에는 차용금을 변제받기 위한 권리행사가 쉽지 않다. 왜냐하면 원칙적으로 신탁회사에 신탁해 놓은 건물 및 부지 등 신탁재산에 대하여는 강제집행 또는 경매를 할 수 없기 때문이다(신탁법 제21조 제1항). 이러할 경우 일반채권자들은 어떻게 해야 할까?

첫째, 시행사와 신탁회사 사이에 신탁종료 시 신탁재산에 대한 소유권을 시행사에게 이전하기로 약정되어 있다면, 시행사의 일반채권자는 시행사가 신탁회사에 대하여 신탁종료 시 가지는 신탁부동산에 대한 소유권이전등기청구권을 압류할 수 있다.

둘째, 시행사의 일반채권자는 시행사가 신탁계약서에 의하여 신탁회사에 대하여 가지고 있는 운영비채권 내지 신탁수익채권 등을 압류할 수 있다. 그러나 운영비채권의 경우 신탁계약서에 미리 정하여 놓은 자금집행순서에 따라 대출원리금 등의 선순위 지급항목이 정상적으로 집행된 이후에나 비로소 추심이 가능하며, 신탁수익채권 역시 수익이 실제로 발생한 경우에만 추심이 가능하게 된다.

셋째, 시행사와 신탁회사 사이의 신탁행위가 일반채권자의 채권을 해하는 사해행위 내지 사해신탁에 해당됨을 주장하여 그 신탁계약을 취소시키는 방법이 있다. 채권자취소권에 의하여 보호될 수 있는 채권은 원칙적으로 사해행위라고 볼 수 있는 행위가 행하여지기 전에 발생된 것이어야 한다. 통상적으로 부동산개발사업의 경우 토지신탁을 먼저 하고, 이후 그 지상에 신축된 건물을 신탁하게 되는데, 실무상 토지신탁 후 건물신탁 전에 발생한 채권의 경우 채권자가 건물신탁을 취소할 수 있는지가 문제된다.

물론 시간상으로만 보면 위 채권자는 건물신탁의 취소를 구할 수 있다. 그러나 토지신탁계약시 건물신탁을 예정하는 약정이 미리 체결된 경우, 건물신탁이 채권 발생 이전인 토지신탁시 미리 약정한 내용을 그대로 이행한 것에 불과한 것으로 평가될 경우에는 채권자취소의 대상에서 제외될 수 있다. 이렇듯 부동산신탁과 관련하여서는 복잡한 법률관계를 예정하고 있고, 일정한 경우 예외적인 사안에 해당될 경우 다른 법리가 적용될 여지가 있으므로, 시행사가 사업부지 및 건물을 신탁회사에 신탁할 경우 시행사의 일반채권자들은 반드시 법률전문가의 상담 등 조력을 받아야 할 것이다.

서동호 변호사