[법률 플러스] 분양 받은 아파트가 카탈로그와 차이가 있을때

일반적으로는 아파트를 분양받을 때는 분양카탈로그에 표시된 아파트의 외형·재질·구조 및 실내장식 등을 확인하고 계약을 하는 경우가 많다. 그런데 그와 같이 계약을 하고 막상 분양받은 아파트를 인도받아 보면, 실제 아파트의 외형·재질 등이 분양카탈로그와 다른 경우가 많이 있다.

이 경우 수분양자가 분양회사에게 책임을 물을 수 있을까? 단적으로 답을 하자면, 이는 분양카탈로그의 내용이 분양계약의 일부가 되었는지 여부에 따라 다르다고 할 수 있다. 그런데 현실적인 개개의 거래에서 이를 일률적으로 판단하는 데는 어려움이 따른다.

왜냐하면, 실제에 있어서는 수분양자가 분양카탈로그를 숙지하고 계약을 하는 경우도 있고, 이를 제대로 확인하지 않고 계약을 하는 경우도 있을 수 있어서, 일률적으로 분양카탈로그의 내용이 분양계약의 일부라고 하는 데 문제가 있을 수 있다.

반면에 만일 위와 같은 개별적인 사정을 모두 고려하게 되면, 대규모로 이루어지는 분양계약에 있어서 각 수분양자마다 법적인 대우에 차등을 두어야 하는 데 따른 혼란이 예상이 된다.

이에 어쩔 수 없이 분양카탈로그 내용의 분양계약 편입에 관하여 합리적인 의제를 통한 객관적 기준을 세울 필요가 있게 된다. 우리 대법원도 이에 관하여 기준을 제시하고 있다. 판례의 입장을 요약하여 보면, 우선

①선분양·후시공 방식으로 선분양된 경우에는, 분양카탈로그의 내용 중 아파트의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 관한 사항은 수분양자가 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양회사도 이를 알고 있었다고 의제하면서, 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 본다.

②반면 선시공·후분양 방식으로 분양되거나, 당초 선분양·후시공 방식으로 계획되었으나 그와 달리 준공 후 분양이 된 아파트의 경우에는 수분양자는 완공된 아파트를 직접 확인할 수 있어 완공된 아파트 자체가 분양계약의 목적물로 되므로 비록 분양카탈로그의 내용과 달리 아파트가 시공되었다고 하더라도, 분양카탈로그의 내용을 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보기는 어렵다고 한다.

③그리고 선분양·후시공의 방식으로 분양하기로 한 아파트 단지 중 일부는 준공 전에, 일부는 준공 후에 분양된 경우에는 그 분양시기에 따라 앞의 예에 따라 달리 판단하여야 한다는 것이다.

이와 같이 대법원은 아파트 분양방식이 선분양·후시공인지, 선시공·후분양인지에 따라 크게 달리 취급할 필요가 있다고 보고, 그에 따라 분양카탈로그 내용의 분양계약 편입에 관한 기준을 달리 정하고 있다.

위와 같은 기준 설정은 분양카탈로그의 특성을 고려하면서도 선시공·후분양의 경우에는 이미 아파트가 준공되어 있어 그 분양을 특정물 매매로 보아야 하고, 특정물 매매의 경우에는 이행기의 현상대로 인도하면 족하다는 점이 고려된 때문이다. 실제 아파트를 분양받을 때 이러한 점을 염두에 두면 유익할 것이다.

임한흠 변호사