[법률플러스] 명의 신탁한 토지, 돌려받기 위한 가등기는 무효

‘부동산실명법’ 의거 약정 무효 명의신탁 편법 행위 보호 안돼

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭 ‘부동산실명법’)에 의하면, 명의신탁자와 명의수탁자가 명의신탁 약정을 맺고 명의수탁자가 매수 당사자가 되어 명의신탁 사실을 알지 못하는 소유자와 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 수탁자 명의로 소유권이전등기를 마친 경우(이러한 경우를 흔히 ‘계약명의신탁’이라 합니다), 위 명의신탁약정은 무효입니다.

그럼에도 불구하고 수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 다만 수탁자는 신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 된다는 것이 대법원 판례입니다.

이러한 대법원 판례를 이젠 알만한 사람은 다 압니다. 그러다 보니 신탁자가 소유권을 취득하기 위해 여러가지 편법을 동원하는데, 아래와 같은 편법이 과연 보호받을 수 있을까요??

『A가 B로부터 토지를 매수하면서 C와 계약명의신탁 약정을 체결하고 C 명의로 소유권이전등기를 마치면서, 그 때 C는 A가 요구하는 경우 A가 지정한 D에게 소유권이전등기를 마쳐 주기로 약정하였고, A는 C가 토지를 임의로 처분하는 것에 대비하고 D 앞으로 소유권이전등기청구권을 확보하기 위하여 C와 합의하여 D 명의로 가등기를 마쳐 두었다. 그 후 A는 C를 상대로 D 앞으로 위 가등기에 기한 본등기절차를 이행하라고 요구하였다.』

대법원 판례는, 계약 명의신탁관계가 성립한 경우, 수탁자가 신탁자의 요구에 따라 부동산의 소유 명의를 이전하여 주기로 약정을 하였더라도, 이는 부동산실명법에 의하여 무효인 명의신탁약정을 전제로 명의신탁 부동산 자체 또는 그 처분대금의 반환을 구하는 범주에 속하는 것이어서 역시 무효라고 합니다.

그리고, 신탁자와 수탁자가 위와 같이 무효인 명의신탁약정을 함과 아울러 그 약정을 전제로 하여 이에 기한 신탁자의 수탁자에 대한 소유권이전등기청구권을 확보하기 위하여 가등기를 마치고 향후 신탁자가 요구하는 경우 본등기를 마쳐 주기로 약정하였더라도, 이러한 약정도 부동산실명법에 의하여 무효인 명의신탁약정을 전제로 한 것이어서 무효이고, 위 약정에 의하여 마쳐진 가등기도 원인무효라고 합니다.

또한, 신탁자가 자신의 명의가 아닌 제3자 명의로 가등기를 마친 경우 위 가등기 역시 신탁자와 그 제3자 사이의 명의신탁약정에 기하여 마쳐진 것으로서 그 약정 자체가 무효로 말미암아 효력이 없다고 합니다.

따라서, 위 사례에서 A와 C 사이의 계약명의신탁 약정은 무효이고, A가 요구시 D 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주고 이를 위해 가등기를 마쳐 주기로 하는 약정 또한 무효인 위 명의신탁약정을 전제로 한 것이어서 무효이며, A가 D 앞으로 가등기를 경료한 것 자체도 명의신탁약정에 기한 것으로서 원인무효의 등기입니다. 결론적으로, C는 D 앞으로 위 가등기에 기한 본등기절차를 이행할 의무가 없습니다. 이러한 편법은 통하지 않고 보호받지 못합니다. 아예 명의신탁을 자제하는 것이 현명한 방법입니다.

심갑보 변호사