[법률플러스] 임차인 있는 주택 매수시 채권가압류 확인을

양수인 갑은 양도인 을로부터 임차인 병이 있는 주택을 매수하면서 임대차보증금을 공제한 나머지 매매대금을 양도인에게 지급했고, 이후 임대차기간이 종료하여 임차인이 다른 곳으로 이사를 나가자 갑은 임차인에게 임대차보증금을 반환했다.

그런데 그 후 위 임차인의 채권자 정이 갑에게 임차인의 을에 대한 임대차보증금반환채권을 가압류했고 이후 본안판결을 받아 위 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 제시하면서 보증금을 달라고 한다.

 

그런데 갑은 임대차보증금반환채권이 가압류되어서 임차인에게 임대차보증금을 지급하여서는 아니 된다는 결정이 있었다는 내용을 전혀 알지 못했다. 주택임대차보호법에 따라 전입신고를 한 임차인이 있는 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 양수인만이 임대차보증금반환채무를 부담하게 되는 점은 잘 알려졌다. 이 경우 이미 임차인 병에게 보증금을 모두 지급한 갑이 임차인의 채권자인 정에게 보증금을 지급해야 할까.

 

대법원은 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다고 하면서, 양수인이 임대인의 지위 중 가압류채무자의 지위 또한 승계하게 되고, 양수인 본인이 전혀 알지 못하였더라도 가압류의 효력이 양수인에게 미친다고 했다.

 

그런데 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 임차인에게 이미 보증금을 반환한 양수인을 보호할 방법은 무엇일까. 법원은 채권의 준점유자에 대한 변제는 변제자가 선의이며 과실 없는 때에 한하여 효력이 있다는 민법 규정을 적용해, 채권가압류결정에 대하여 알지 못했고, 알지 못했던 데에 대하여 과실이 없는 양수인의 경우에는 보호할 수 있을 수도 있다고 하였다. 

그런데 양수인이 매매계약 당시에 등기부에도 나타나지 않은 임대차보증금반환채권이 가압류되어 있는지에 대하여 확인하여 볼 가능성은 그리 크지 않다. 기존 임차인이 이사를 나가고 등기부등본에 임차권등기명령이 되어 있는 경우에도 임차권에 대하여 채권가압류가 있는지는 전혀 나타나지 않는다.

 

이에 임차인이 있는 주택을 양수하는 경우에는 임대차보증금반환채권이 가압류되어 있는지에 관하여도 매도인이나 중개업자에게 확인해 보아야겠다.

이국희 변호사